2019年01月17日

広島市立地適正化計画(骨子案)への私案|さいごに

広島平和大通り

広島市に送った私案の最後に、まとめとして個人の思いを以下のように書きました。

さいごに

今でも圧倒的な経済大国であり、人口が増え続けている米国でさえ、貿易赤字に苦しみ『アメリカファースト』を訴える候補が大統領に就任した。また一国と同等の経済力があり、人口も増えている東京都も、都知事が代表を務めた『都民ファースト』が、圧倒的な支持を集めて、既存政党の自民党は惨敗した。

地方都市であり、人口の減少や財政の悪化、そしてインフラへの投資を続けることが厳しい状況が確実な広島市が、地元に住む地主や中間層のお金の流出を出来るだけ防ぎ、資産価値が高まる方向へ舵を切る『ひろしまファースト』が、都市計画でも経済対策でも求められているのではないだろうか?生活がしやすく移動や住居に掛かる負担が少なく、緑が多くて自然が近い街には、移住してくる人々も、優秀な人材を求めて移転する企業も増えてくる可能性が高い。人の繋がりがある、コミュニティ活動が活発な場所では、出生率も高くなっている。

その意味で、ドッグイヤーと言われるほど急速に環境が変化し、『シンギュラリティ』と呼ばれる技術的特異点が、人工知能等によって大きく社会を変える時代を迎えることを踏まえて、もっと緻密に立地適正化計画を考えるべき時代になっているだろうと感じている。

バブルの頃、トヨタ自動車の拡販戦略を真似、販売チャネルを5つ整備し、限られた資源の分散化によって苦境に陥ったマツダは、住友銀行やフォードといった外部の資金と経営ノウハウを取り入れることで、比較的短期間で甦った。しかし、企業経営であれば大胆なリストラや損切り、経営陣の刷新なども可能で、新たな成長戦略も描けるが、都市の経営は今の意思決定が20年、30年、建物や風景は50年単位で持続し、簡単には変えられない。だからこそ私たちは『身の丈の経営』を広島市の経営計画・都市計画でも立案しなければならないと思う。

またこれだけ自然災害が増えている状況で、水害や土砂災害の危険のある地域では住宅建設を抑制し、将来的に『バッファゾーン』をつくったほうがいい。砂防ダムなど、災害防止対策に掛けるコストや遠い将来を考えた時、そこに人の生活がなく緑地や農園等であれば、人的被害は最小限に抑えられる

広島市の代表的なバッファゾーンの2つ平和大通り太田川放水路は、昭和になって整備され今は広島を特徴づける景観にもなっている。公民館などの公共の建物には『地下シェルター』や災害備蓄など、地域住民が緊急避難できる頑丈な施設も必要だろう。過度にプライバシーを重視した分譲マンションは自治会への参加率が低く、災害時を考えると米国のTNDのように“地域コミュニティの醸成”が出来るような住宅供給が求められる。

次回は、広島都心活性化プランに関して、広島市と広島県に送った意見をご紹介します。  
Posted by cms_hiroshima at 17:00街並み・住宅地

2019年01月15日

広島市立地適正化計画(骨子案)への私案|5.相続対策と空き家問題

空き家と土地活用

前回投稿した『4.市内に残る、遊休地、跡地利用』に続き、今日はテーマ5として、相続対策と空き家問題を取り上げました。急激な高度成長による土地価格の急上昇と、バブル崩壊による地価の下落を経験した日本は、今や土地は「不動産」ではなく『負動産』とまで言われるようになり、相続の際はお荷物にさえなりかねない状態になってきました。


テーマ:5相続対策と空き家問題

自治体にとって大きな問題になっている『空き家率増加』。
過去は変えられないものの、未来は今の意思決定で変えられると考えると、これからでも対策を考えないとさらに大変なこととなる。空き家率が増加している背景に、人口が減少しながら過剰ともいえる新築着工が続いているということが挙げられる。

”量の充足”から”質の向上”への転換は必要でもあり、長期優良住宅低炭素住宅ゼロエネルギーハウスなどの一定水準以上の品質、資産価値が維持できるようなロケーション、街並みを創造する住宅の新設はまだ不十分で、今後もニーズは続くだろう。しかし大きな問題は、コンパクトシティや立地適正化計画に逆行するような、
郊外に未だにアパート建築が建ち続けているということ。”行政の建築許可が出ない限り着工できない”建築物によって、周辺の空き家・空室を加速化させている。

特に税制改正になって、相続税の基礎控除が4割縮小され、『相続税対策』をビジネスチャンスとして営業活動を強化した大手ハウスメーカーの営業攻勢と、多額な紹介料・手数料によってその営業活動の応援団となってしまった税理士や地元金融機関によって、需要を超えるアパート建築が増加する要因になってしまった。実際には、相続税を支払わなくていい、対策が不要な人たちまでアパート建築をすることによって、手元の資金やアパートローン支払いだけでなく、将来の土地資産まで失わせるリスクを負わせてしまっている。

新築着工の総量規制等は出来ないとしても、立地適正化計画による「網掛け・線引き」で、建物の用途や居室の最低床面積等の規制・抑制は可能だろう。逆にそれをしなければ、外来種に浸食されるがごとく、郊外の田園風景もそこで代々受け継いできた地主の生活も崩壊していき兼ねない。アパートローンの急増は、金融庁やNHKでも指摘されている公知の社会問題だ。


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Posted by cms_hiroshima at 17:00行政への提言

2019年01月11日

広島市立地適正化計画(骨子案)への私案|4.市内に残る、遊休地、跡地利用

P1420507
前回投稿した『テーマ:3.郊外の誘導施設の設定に続き、今日はテーマ4として、広島市内に残る遊休地、跡地を取り上げました。画像はその中でも最も市民が関心を持ち、都心の賑わいに大きな影響を与えることが分かりながら10年近く放置されている『旧広島市民球場跡地』です。

テーマ−4:市内に残る遊休地・跡地利用

例えば三原市でシャープの工場が閉鎖され、従業員250名が福山工場に移動したケースは、広島県全体やシャープ自体には影響はなくても、従業員家族の転居や跡地利用は地元自治体にボディブローのような影響を及ぼす。東広島市のマイクロンテクノロジーの2500億円の投資も、当面撤退しないとの企業側の意思表示に地元自治体は歓迎の意を表明するが、現実的にはAIや自動化、省力化への投資であり、高度な技術者の雇用は本社採用が中心で、地元は雇用が増えるどころか非正規や契約社員、管理スタッフだけで足りるということになり兼ねない

楽々園官舎跡地広島市内でみれば、油谷重工(現コベルコ建機)の工場があった下祗園駅前や、佐伯区楽々園の官舎跡地(旧国有地)など広大な土地の売却や跡地利用が目白押しだ。ある程度通勤に便利で、住宅地に適していれば資本力のある(=高値でも入札に参加できる)大手マンションデベロッパーか大手ハウスメーカーが土地仕入れに走り、分譲マンションや「建築条件付き」の戸建て住宅が建設されている。

コンパクトシティ』や『立地適正化計画』という側面だけからみれば、郊外から近郊への居住空間の移動が実現でき、一定の人口密度が維持できるという評価も得られるかも知れない。しかし地域経済や住民の負担を考えると、そんな単純な話とはならない

それまで地域に継続的な雇用を生み、法人税や固定資産税も支払っていた工場跡地は、宅地造成によって上下水道や道路など、インフラ投資を地元自治体が負担し、土地加工をした費用に利益を上乗せされて周辺の土地価格を押し上げ、
地域の外から来た企業が多大な販売経費を上乗せした住宅を販売し、数年でそのお金(数十億円〜百億円超の住宅販売金額)を地域の外に持ち出していく

高く買えるところに土地を売るという、経済合理性だけで明確な都市ビジョン、地区詳細計画がなければ、落札した企業は周辺の環境よりも経済的利益を重視し、出来るだけ容積率いっぱいに土地を活用し、手間を掛けずに短期間に高く売却して、その後事務所の維持や人の雇用がないことが望ましいと考えるだろう。そのような企業は、ほとんどが大都市圏に本社を構える上場企業で、大都市に比べると相対的に安く感じる広島市内の土地を、地元の相場を知る地元企業では手の出ない価格で買い漁り、販売したお金もその利益で生じた法人税も、地元に落ちることはほとんどない。私が住むマンション群を分譲した大手不動産会社も支店を撤退した。

特に公有地の売却は、本来であればもっと安い価格で土地を購入し、地元の設計事務所や工務店・建設会社で安く住宅を手に入れられていたのに、わざわざ地元の人たちに多額な借金や高齢者の資産移転(住宅取得資金の生前贈与)をさせてまで、割高の住宅を買わせて、お金を地域外に流出させる手助けをしているといっても過言ではない。

区分所有のマンションは、大規模化するほど最終的には、維持・修繕や建替えは住民の5分の4の賛同を得るのが困難となり、また多大な販売経費を負担した戸建て住宅は、過大な住宅ローン返済によって、購入者の購買力を大きく低下させて、しかも実際の資産価値(=中古で売却する場合の市場価格)はローン残債を大きく下回り、資産の流動性や将来の生活の柔軟性まで奪ってしまう。また地価の高さは、福岡や岡山などの他の地方都市と比べた、都市の競争力も奪っている。

かなり厳しめの意見を提出しましたが、実際にはこのような状況を放置していることで、地方経済は停滞、衰退に向かい、そして地方の一等地、利便性の高い土地取引で大きな商いをした大都市圏の企業が、優秀な人材を地方から吸い集めて『東京一極集中』がさらに加速化しているのです。

立地適正化計画は、単に居住地域を集約し、将来の自治体財政を健全化するという「行政側の都合」だけでなく、都市経営を戦略的に活性化させるための、土地利用の最適化、地域経済の活力に結び付ける視点が大切です。  
Posted by cms_hiroshima at 17:00街並み・住宅地

2019年01月10日

広島市立地適正化計画(骨子案)への私案|3.郊外の誘導施設の設定

THEアウトレット広島
前回の投稿『テーマ−2:公共交通網の将来ビジョン再構築』に引き続き、3つめのテーマで書いた意見をご紹介します。

テーマ−3:郊外の誘導施設の設定

広島市の郊外、安佐南区の人口は23万人を超え、人口規模でいえば『中核市』の要件をクリアしている。現在欧州の地方都市でいえば、人口10万人程度の都市でも路面電車の整備が進み、人口20万人の都市で、公共交通網が整備された中小都市は、中心市街地が栄えている。それは日常の買い物だけではなく、勤務先や仕事帰りの盛り場、レクリエーションの場も中心市街地に集まっている。半径3Km程度に一定の中心市街地があれば、通勤の移動時間、移動コストも抑制され、都心の渋滞緩和にも繋がるだろう。

現在の日本のベッドタウンは、そこから都心への通勤を前提とした”単一用途”で”同質の住民の集合”となっている。生物も都市も「多様性」による新陳代謝、環境変化への柔軟性が生存の持続性に繋がっており、多様性のない街、住民の状態を変えていく必要があるだろう。

ニュータウンに入居したばかりの人々(広島では、祇園ニュータウン春日野、セントラルシティこころ、西風新都グリーンフォートそらの等)は購買力もあり、子供もいることから家族で郊外のショッピングモールに行き、買い物やレジャーを楽しんでいる。つまり車での移動でしか買い物ができない状態になっていても、それを楽しむ余裕がある世代だ。しかし20年もすれば子供たちは大学進学や就職で自宅を離れ、やがて定年を迎えて、ショッピングモールでの買い物の機会は減ってくる。

さらに後期高齢者になれば、車に乗ることも控え、ネット通販や宅配に頼るか、近所のコンビニ利用というのが、昭和の時代に分譲された郊外団地にすでにみられる現象で、それはそのままカーボンコピーされる可能性が高い。米国のアマゾンを始めとして、将来の小売流通業がどのように変遷していくか、今のところ不明ではあっても、そのような状況で郊外にある巨大なショッピングモールがそのまま出店維持できるとは思えない

すでに呉市や福山市でさえ、JR駅前の大型商業施設は売上が維持できず、県外の大手百貨店でさえ撤退して空きビルとなっている。その状態が、今後広島市の郊外で発生しないという確信は得られない。その段階で行政が打てる手がないのであれば、現状の延長線上での計画は見直さなくては、今の意思決定が将来大きな負の遺産をつくるだけだろう。

従って、通勤だけでなく買い物も含めて、一定の距離に商業集積やビジネス施設の集積を誘導し、起業・開業や正規雇用の働く場を提供できるような地区計画、誘導施設の設定が急務だ。

現在のような巨大な資本力を持つ県外の上場企業の進出を期待し、大型小売店舗の誘致や巨大物流施設・倉庫の誘致をしても、地元ではほぼ「非正規雇用」しか生まず、物流の大きなイノベーションが起こり、人口減少で売上が下がれば、簡単に撤退していくのはすでに他地域で起こっている現実だ。その跡地利用に悩まされるのは、誰か考えたほうがいい。

むしろそのような大企業に勤めた経験のある人や、ノウハウを持つ経営コンサルタント、元経営者などを指導者として登用し、地元主導で地域色豊かな店舗運営を目指したほうがいいだろう。首都圏で大きなプロジェクトに携わりUターン、Iターンしている人は少なくない。アストラムライン延伸に投じるお金は、新たに中心市街地をつくったほうがはるかに有効だろう。


『立地適正化計画』は、人口減少により、人が暮らす地域を少しずつ狭めていくよう誘導していく都市計画です。つまりダウンサイジングとかリストラクチャリングと同じく、戦略的な撤退や縮小を丁寧に進めることが欠かせず、シェアリングエコノミーのような新しい社会環境の変化や技術の進展も予測することが肝要です。  
Posted by cms_hiroshima at 17:00街並み・住宅地

2019年01月09日

広島市立地適正化計画(骨子案)への私案|2.公共交通網の将来ビジョン再構築

マイカー乗るまぁデー
昨日投稿した『テーマ−1:人口密度のコントロール』に続き、2は公共交通網に関しての提案です。

テーマ−2:公共交通網の将来ビジョン再構築

ショートウェイ・シティのコンセプトで重要視されるのは、日常的な通勤や移動の自動車利用をいかに最小化するかということ。そのためには単にマイカー乗るまいデー』といった特定日のマイカー抑制の標語や呼びかけではなく、車で移動するよりも経済的にも時間的にも公共交通機関利用のほうが、いかにメリットがある状態をつくっていくかが重要となる。

この機会に、公共交通網だけでなく道路網も含めた都市交通の将来ビジョンを再構築することが必要だと考える。なぜなら、すでに自動運転が実用化段階に入り、ネット通販などで増加したトラック便や宅配便が、ドローンほか配達手段の多様化や、宅配ボックスの普及、コンビニ受け取りなどに進化していくことは確実で、交通トラフィックがどのように変化していくか、将来予測が不可欠だ。

その予測を元に対応策を考えない限り、余計なインフラ投資や将来の維持管理の負担などが避けられず、財政が固定化していく懸念もある。人口減少と相まって、増え続けた交通トラフィックと渋滞は確実に緩和されるだろう。それを自然の成り行きに任せるのか、自立的にコントロールするかで、将来が大きく変わってくるのは間違いない。

郊外(=居住誘導地域)に関しては、現状「ベッドタウン」が多く、夜間人口と昼間人口のギャップが大きい。まずは地域ごとのコーホート分析を行えば、団地の高齢化と共に住民の高齢化も進み、通勤をしない高齢者の増加、若年層の流出、人口密度の低下や空き家の増加などが数字で裏付けられるだろう。

その予測の上で、バス路線やアストラムラインの延伸ほか、公共交通網の整備や、パーク&ライド用の用地取得などを計画しなければ、将来的に赤字路線が維持できなくなる懸念も生じる。バスのように運行ダイヤの見直しだけであれば、代替交通手段も考えられ、行政の負担は最小限で済むが、高架の建設や高額な車両の購入などの巨額なインフラ投資は、将来の維持管理まで見込まなければならない。しかし住民は”経済合理性と時間効率でしか交通機関・移動手段を選ばない”から、アストラムライン延伸は負の遺産になるリスクは決して小さくない。

ちなみに私は西風新都のAシティ在住だが、やはりアストラムラインの競合はバスや自家用車利用の「都市高速4号線」であり、最終目的地への移動時間と負担コストを比較して利用を選ぶ。西広島駅の乗り換えでのアストラムラインの競争力がどの層、どの立地にあるのか確かめたほうがいい。

現在Aシティやセントラルシティこころは、“乗り換えなしの直通”で、移動運賃400円前後、15〜20分で市内中心部に移動・通勤出来る。自家用車も同様だ。延伸されるアストラムラインがそれと同等の価格・時間内で移動できるとは考えられず、西風新都に住む住民として、現状では環状線としてループしても乗客は減る一方だと感じる。少なくとも延伸・開通する頃には、通勤・通学客は今よりもはるかに減少しているだろう。

さらに100年単位でみれば、路線が廃止されたJRの線路や鉄橋と同様、その時点で維持管理や撤去する経済力がその地域にあるかどうかも考えなければ、自治体の役目は果たせない。


続いて、この提案の解説です。

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Posted by cms_hiroshima at 17:00街並み・住宅地

2019年01月08日

広島市立地適正化計画(骨子案)への私案|1.人口密度のコントロール

シャッター通りになった商店街
『私案』として書いた「目指すべき姿はショートウェイ・シティ」の詳細説明を、5つのテーマに分けて広島市役所に提案しました。今回はその中の第一番目のテーマです。


テーマ−1:人口密度のコントロール

人口動態予測などからのコーホート分析や、ビッグデータなどを活用し、まずは現状の町丁別(自治会・町内会単位)の人口推移、世帯数、人口密度などを把握したい。生活密着型で地域の人が経営する地元商店が成り立つ人口密度が仮に120人/haだとすれば、その半数以下の地域では、車やバイクなどの移動手段を使わなければ買い物にも行けず、高齢化が進むと買い物難民が増えるリスクを抱える。

車で買い物に来る人たちを迎える食品スーパーや日用品のお店は、一定の広さの駐車場が必須となる。都心部に近い旧市内であれば、地価が決して安くない広島市内で、都市の”有限な資産”であるその土地は、広い駐車場が必要なことで住民が住むことも出来ず、雇用も発生しない低利用の土地活用になる。しかも人口密度も下げてしまい、地価負担能力を超えた商売も難しくなって、郊外に出来た超大型店との競争に敗れていくということが繰り返されてきた。

このような現象は、中心市街地の「商店街」が、本通り商店街を除いてシャッター街化したということだけでなく、空き店舗や老朽化した住宅などがコインパーキングなどの駐車場用途になってさらに人口密度の低下を招いていることと重なる。高齢者が、歯が抜け骨粗鬆症になるように、街自体も高齢化、スポンジ化が進んでいるのが現在の姿だ。そのために法律化された『中心市街地活性化法』や『都市計画法の改正(土地利用規制)』『大規模小売店舗立地法』の”まちづくり3法”が、十分生かされず状況は悪化する一方だったため、今回の『立地適正化計画』では、過去の延長線上ではない取り組みが求められる。

中心市街地以外の都市近郊の街、JR駅や広島電鉄の電停を中心とした駅近くの既成市街地では、生活密着型のサービス業は徒歩圏で成り立つくらいの人口密度、年齢構成を維持することが重要だ。それによって「移動に時間も費用も掛からず」「お金が地域外に流出しない」という居住環境が整備できる。地域住民にとっても経済的メリットが生じ、地元で働ける雇用者をつくって、地域外へ通勤する車の量を減らすことにも繋がってくる。どのような商売が、どのくらいの人口密度で成立するか、指標を示したい。

現在、都市近郊の既成市街地(=都市機能誘導区域)は、現状高齢化が進んで、通勤する人が減っている地域と、マンション建設などの共同住宅の増加によって、通勤や通学する人が増えている地域が”まだら模様”のようになっている。特に都心に近く新駅ができた居住一等地である中区基町で、公営住宅に入居する「通勤しない人々」の高齢化が進み、市にとって経済的価値が逓減するばかりか、生活保護や介護費用などの福祉予算まで割いて、収益が出ていない現状は、長期の都市ビジョン、立地適正化計画の中での将来構想を避けては通れないだろう。

各地域で実態把握をしたうえで、前出の通り一定の人口密度によって、通勤せずとも地域で起業や開業する事業者を増やし、世代交代が起こって地域が活性化するというシナリオも必要だ。統計データによれば、広島市中区でも空き家率が20%を超えているという。老朽化したマンションや公営住宅の空室は『限界マンション』とも呼ばれ、今後さらに深刻な状況になる。


第二番目の「公共交通網の将来ビジョン再構築」は、次回投稿します。
画像は、広島市の都心部の一等地、基町地区の公営住宅の一角にある商店街。すでにほとんどのテナントは撤退し、シャッター外になっていて、入居者も5割が65歳以上となっています。  
Posted by cms_hiroshima at 17:00街並み・住宅地

2019年01月07日

広島市立地適正化計画(骨子案)への意見−私案

ショートウェイシティ-ポートランド
立地適正化計画の目的は、人口減少や広がり過ぎた郊外へのスプロール化によって、すでに厳しくなっている自治体の財政を健全化する(インフラへの投資や維持費用の抑制)だけでなく、自然災害の増加や空き家問題などに対処するためには、出来るだけ通勤距離を短くし、郊外から近郊へ、近郊から都心部に居住地域を誘導することが、長期的に見た市民益にもつながるというコンセプトです。

そこで私案(若本案)として、”目指すべき姿は『ショートウェイシティ』”と題して、移動距離・移動時間・移動コストの負担の少ない都市構造にすべきだと、以下の提案をまとめました。


≪私案:目指すべき姿は『ショートウェイ・シティ』≫

国交省が主導する『広域連携型コンパクトシティ』や今回の『立地適正化計画』そして『スマートウェルネス計画』の目的は、少子高齢化や人口減少に直面する地方都市の再生や活性化であり、自治体だけが音頭を取るのではなく、実際に受益者となる住民や地元民間企業など、経済界も巻き込む必要がある。

現在計画されているコンパクトシティ等の計画は、人口の減少による税収入の減少や、すでに投資した公共インフラの維持の負担抑制など、将来の財源不足をカバーしようという”自治体側の都合”が強く出過ぎている。住民にとっては何のメリットがあり、自分たちの面倒や負担があるのかないのか、具体的に何をすればいいのかも明確ではないから、住民のリーダーとなる市議会議員でさえ重要性の理解や協力体制が見えない。

脱原発に大きく舵を切り、環境負荷の低減や省エネルギーに国や自治体だけでなく、住民を挙げて取り組むドイツの事情を伺うと、彼らには「コンパクトシティ」という言葉はなく、敢えて言うなら『ショートウェイ・シティ』に取り組んでいるという。つまり”移動の最小化”に取り組むことで、移動に掛かる燃料費の削減、交通インフラの効率化、住民負担の軽減が、結果的に建物を集住させて建物自体の省エネルギー化や地域冷暖房システムの事業性向上などに繋がり、住民が主体となって街が自律的にコンパクトに向かうようなインセンティブが働いている。その結果、固定的な家計支出が減り、収入が増えない時代でも生活にゆとりが生じる。

住民にとって、郊外の家や土地を売って市街地に移転・移動することの経済的メリットが明確になり、それを行政が担保し、何らかのインセンティブによって、これまでよりもいい生活だと実感できれば、自ずと他の人たちも同様な行動を取り始めるだろう。まずは「イノベーター」と呼ばれる最初に動く人たちや「アーリーアダプター」という周辺に影響を及ぼせる人たちの理解・共感を得るような計画・インセンティブの設計が重要ではないだろうか?

広島で考えれば、都心活性化プランの中にある『楕円形の都心づくり』というコンセプトでは全く不足であり、アストラムライン延伸計画などを含む”郊外から都心への通勤”を前提とする前近代的計画の焼き直しでは、逆に住宅地が地価の安い郊外に「拡散」するばかりだろう。


ちなみに、画像は米国オレゴン州ポートランドの市内のトラム。都心部へはトラムの乗車は無料で、中心市街地はほぼ徒歩で歩いても安全、街歩きが楽しめる全米でも「移住したい都市」の上位に入る地方都市です。  
Posted by cms_hiroshima at 17:00街並み・住宅地

2019年01月05日

広島市立地適正化計画(骨子案)への意見

広島市安佐南区の大規模団地
平成最後の年が明けました。
私は平成3年の10月に、それまで住んでいた東京都葛飾区から広島市安佐南区に移住し、一度の転居で現在のAシティに23年間住んでいます。この平成の30年間は、多くの自然災害にも見舞われましたが、自分の仕事柄、一言で平成の時代を言い表すと、『個人が取得した不動産の資産価値が縮小し続けた”失われた30年間”』だと感じます。その前のバブルの時代までは「土地神話」があり、不動産価値は右肩上がりだったのです。

今や不動産は『負動産』とさえ言われ、空き家の増加や耕作放棄地、所有者不明土地の急増など、特に高齢化が進む地方では、お荷物になってきました。すでに人口減少社会に突入し、以前のような郊外開発による「スプロール化」の時代ではなく『コンパクトシティ』が各自治体の政策に組み込まれるようになってきています。

そこで平成最後の年の投稿では、広島市がコンパクトシティ化に舵を切り、立案された『広島市立地適正化計画』ほか、地元行政が発表、意見公募している政策に関して、私が市や県に送った公募意見を個人ブログに転載していきます。あくまで私の経験や知識をもとにした提案ですが、広島市のホームページではその一部を咀嚼してしか紹介されていないため、テーマごとに全文を連載投稿していきます。

まずは、平成29年(2017年)に市に送った「骨子案」への意見の前文で、全体を俯瞰して個人の意見をまとめ、その後”私案”として5つのテーマで新たな街づくりを提案しました。ちなみに昨年(2018年)に、広島市都市計画審議会(都市整備局)と広島市総合計画審議会(企画総務局)の市民委員公募に応募して選出され、審議会でも直接意見をいえる立場になりました。

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Posted by cms_hiroshima at 17:00街並み・住宅地

2018年12月23日

今年最後のお引渡し

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2018年最後のお引渡しは、廿日市市で土地購入からサポートしたK様ご家族。
お客様の声のサイト公開にもご協力いただき、完成時の模型もプレゼントしました。着工後の変更も反映させた100分の1縮尺の図面に忠実な建築模型です。

サイトで公開を了承いただいたお客様も102組目となりました。実際にはもっと数多くのサービス利用者がいらっしゃって、それぞれ満足のいく家づくりをされてお引渡ししましたが、引っ越し前後の忙しさや、仕事柄あまりホームページで家族の顔をさらしたくないといった方もいらっしゃいますので、任意でのご協力のお願いをしています。

それでも100組を超えるご家族が、わざわざアンケートに答え、これから家づくりをされる方たちに参考になればと、自分たちの経験を公開していただいています。是非2019年以降、家を建てる計画のある方は、先輩施主の声を参考にしてください。

https://cms-hiroshima.com/reason/102/
  
Posted by cms_hiroshima at 11:22お引渡し

2018年11月29日

賃貸マンション建設ラッシュの行く先

賃貸マンションの立地
今年も残すところ1か月余りとなり、TVでは『今年の流行語大賞』の候補が発表されるような時期です。今年を振り返ってみると、7月の西日本豪雨は忘れることができないものの、住宅関係でいえば『かぼちゃの馬車』をはじめとして、賃貸住宅投資熱が社会的問題にまで広がった年として、記憶に刻まれます。

画像は、広島市の郊外で目にした完成間近の賃貸マンション。新しい開発地ですが、敷地のすべてが道路に囲まれ、しかも事実上一方通行での車の進入です。建築中の仮囲いを見たときには、私はこの開発団地の給水施設など、機械装置を格納する公的な構造物だと思っていました。

しかし、ご覧の通り5階建ての賃貸マンションが完成し、入居者を募集しています。今の建築費が高騰している時に、鉄筋コンクリートの賃貸マンションを建てると、家賃に跳ね返りますが、この立地条件でそれほどの家賃負担をする人が、実際にこの物件を見学し、車で建物を後にしようとした時に、毎日の車での外出がスムーズにいかないことに気づき、入居を決断できないのではないかと感じました。

これだけの建物を建てれば、数億円の投資で、この状況から先祖代々から受け継いでいる実質無料の土地とも思えません。貸し部屋の入居率が悪ければ、当然収入よりも銀行返済のほうが上回りそうな物件です。それでも「相続”税”対策」として、金融機関や税理士さんなどに勧められて、現金を不動産に変えることでの資産圧縮効果が優先されたのでしょうか・・・?

数年前の税制改正によって、相続税が発生する資産家のすそ野が増え、多大な相続税負担の計算に怯えて、アパマン投資をする人たちが後を絶ちませんが、基本的に賃貸経営をする前に優先すべき「相続対策」がいくつもあります。「税対策」以前に、それまで築いてきた資産をどのように家族に残していくのか、多少税金を払っても、その資産形成に繋がった地域社会にも少し還元する気持ちで、争いも将来の過大な負担も生じない、スムーズな相続、安心できる不動産投資をしていただきたいですね!

当社は、『貸家経営診断士』の資格と併せて、外部に相続に明るい優秀な専門家がいるので、お気軽に相談してください。相談先の判断基準として「この人が仮に嘘や不正直だったら、どれだけの契約が出来るのか?」をイメージしてみることです。特に短期間・接触回数が少なくて、金額が大きければ、大きな損失を被る可能性も潜んでいます。スルガ銀行のような世間で優良だと評価されている金融機関でさえ、大きな社会問題になったのが不動産投資、賃貸経営です。
  
Posted by cms_hiroshima at 15:11業界よもやま話

2018年10月13日

アイランドキッチンのプランニング

アイランドキッチンを回る子供たち

少しブログの更新が滞っていましたが、この間2軒のお引渡しを終えました。画像は広島市南区でお引渡ししたA様邸です。

当社に最初に相談に来られたのは2017年2月末。資料請求はそれから半年以上遡りますが、ようやく土地を見つけたものの、その土地で自分たちがイメージするようなおうちが敷地内に収まるのか?そして建築予算がどの程度になるのか?さらに土地を仲介した不動産業者が紹介する建築業者では不安もあるということから、ご要望をお聞きし、プランを作成して、入札を行ったのが平成29年の4月でした。
 
子供たちが家中を走り回り、キッチンや水回りもぐるりと回れると、家事動線も動きやすいということから、何度もプランをやり直し、ようやく納得のいく家が出来ました。画像はお引渡しの日に大喜びして走り回る子供たちです。お母さんはキッチンメーカーのスタッフの使用説明を受けています。

このような『アイランドキッチン』で、両脇に通路を確保しようとすると、キッチンの幅が例えば2550でも横幅4.5m(2間半)の空間が必要となります。東西に配置するのか、南北で設計するのか、いずれにしても間取りや構造に制約条件が出てきます。

ご主人が「自分たちはとっても満足していますが、注文住宅を建てて自分たちの要望通りにお願いすることがどれほど大変なことか、同じプロセスを知り合いにも経験してもらうのは、正直相手にも覚悟が必要だと感じました」と、正直な感想を頂きました。それほど、オリジナルな間取り、特注の造り付け家具まで丁寧に要望に応えていくと、施主自身もずっと家づくりのことで頭がいっぱい、お休みも家づくりの打合せでつぶしてしまうような状況にも陥ります。

でも実際に完成し、お引渡しを迎えて子供たちがテンション高く、自由に家を走り回っている様子を見ると、ご主人も目尻が下がり、私たちもほほえましい気持ちになりました。「家づくりは3回建てないと満足できない」と言われていますが、そのようなことができない現状で、これからも満足度の高い家づくりのサポートを心掛けていきたいと思います。  
Posted by cms_hiroshima at 16:03お引渡し

2018年09月05日

入居後1年経過したお客様訪問

入居者インタビュー_27

記録的な猛暑だった今年の夏も、ようやく涼しさが感じられるようになりました。ご報告が遅くなりましたが、まだ猛暑が始まったばかりの6月末、去年の5月にお引渡しした広島市西区のK様のお住まいを取材訪問させていただきました。

新居で生まれた赤ちゃんも、断熱性能が高く静かな室内で元気に育っていました。取材後に身内に不幸があったり、あの西日本豪雨災害などが重なり、記事にしてお客様の了解を得るまでに時間が経った上に、こちらのブログでの紹介も、さらに気づけば9月の声を聴いていました。

お引渡し時に頂いた『お客様の声』では100番目、入居者インタビューでは27組目の取材記事にOKを頂きました。入居後一年を過ごして、家の性能や生活のしやすさ、工務店の対応などがさらによく分かります。

今回は、K様邸を担当した旭ホームズの1年点検に合わせて訪問したので、営業担当の名藤氏も一緒にご家族と記念撮影しました。快適にお過ごしの様子を以下のインタビューURLでご確認下さい。

https://cms-hiroshima.com/interview/27/
  
Posted by cms_hiroshima at 15:00家族と住まい

2018年08月17日

ツリーハウスが増えています!

ツリーハウス

今年のお盆休みは、妻の両親の初盆・49日の法要などがあり、実家の周防大島でゆっくりと過ごしました。この間、島内では帰省中の2歳の子供が行方不明となり、全国のニュースでも放送されていました。

誕生日を迎えたばかりの2歳の男の子は、大分から来たスーパーボランティアのおじいちゃんに救出され、これまたこのおじいちゃん(尾畠春夫さん)の20年間のボランティア活動がユニークかつ凄い人生だったため、人物にもスポットが当てられて、周防大島が有名になりました。

周防大島は平成の大合併により4町(大島町,久賀町,橘町,東和町)が合併して発足しており、今回の行方不明と救出劇は、旧大島町の家房という町でした。7月の豪雨災害で一部道路が寸断されており、妻の実家は家房から遠いので足は延ばさず、近くながらほとんど訪れることのない周防灘(四国)側の集落に足を延ばしてみました。

そこには本土(広島湾)側しか見て暮らしたことがない私にとって、別の島に来たのかというような風景がありました。数多くのログハウスやコテージがあり、画像のようにツリーハウスも建っていました。

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Posted by cms_hiroshima at 15:00業界よもやま話

2018年08月03日

公営住宅の建て替えと地域の活性化

基町県営・市営アパート
8月1日の地元紙、中国新聞朝刊に『基町中層棟建替え方針 子育て世代25%目標』というタイトルの記事が掲載されていました。

紙面によると、サッカースタジアム建設の候補地の一つとして浮上している『中央公園自由・芝生広場』案に対して、地元の住民代表が建設反対を表明したため、地域活性化案を示すことで住民理解を求める方針へと転換した結果が、この”素案”だということ。
 
しかし今や、自治体が自ら建設費を負担して「市営アパート」を建設し、低所得者層を自治体が”選別”して、その人たちが住むエリアを集約する時代ではありません。
 
むしろ民間開発で、あるべき魅力的な都市づくりに誘導しながら、供給する住戸数の2割程度に”社会住宅”として、低所得層も同じ地域で暮らせる環境を整備させ、その人たちの所得に応じて、家賃補助をするというのが欧米では一般的な政策です。

仮に、今の基町の市営アパートに収容しきれないほどの低所得者層が市内に数多くいるのであれば、都心近郊で利用されていない公有地に、同様な政策で良好な住環境をつくるような民間主導の街づくりの誘導をして、2割を「社会住宅」にすればいいのです。
 
そこには、今回の豪雨災害で被災した人たちに対しても、避難生活や応急仮設住宅から移転して生活支援するなど、都心移住にも寄与出来ます。例えば、広島西空港跡地のほかまだ計画が正式決定していない、企画段階の遊休地・低未利用地は数多く存在します。
 
広島の都心の一等地に、低所得者層を選別して集め、そこに住む賃貸人の人たちに遠慮して、まだ建設が決まってもいないサッカー競技場誘致の地ならしとして、場当たり的に「地域活性化策」として新たに市営アパートの建設を提示するのは、納税負担をしている多くの広島市民への背任ではないかと感じます。

今回の豪雨災害からの復興も含め、もっと長期ビジョンに立って、都市の活性化や街づくりを願いたいですね!  
Posted by cms_hiroshima at 15:00時代を読む

2018年07月14日

矢野・坂地区のお客様の無事を確認!

西日本豪雨の爪痕
連日のように全国放送で被災状況が流れているのでご存じの通り、7月6日の大雨警報から降り続いた雨が、広島県の東部地域を壊滅的に破壊しました。4年前に発生した『広島土砂災害』以上の規模と範囲が、未曽有の被災状況となっています。(まだ現在進行中)

私事ですが、大雨が降り始めた7月6日は広島市中心部も道路の冠水が見られたので、早めに帰宅しましたが翌日7日の早朝、妻の母が入院先の広島市内の病院で病気による心肺停止になり、朝5時過ぎには帰らぬ人となりました。取り急ぎ、実家のある周防大島で通夜や葬儀を行いましたが、この間道路も鉄道も大雨で寸断され、親族も立ち往生するなど、慌ただしく哀しい週末を過ごしました。

週が明けて、次々と明らかになる豪雨による被害の拡大と、交通機能のマヒは、想像を超え、当社サービスを利用されて新築をお引渡ししたお客さんの安否確認をするのがやっとの状況です。昨日(7月13日)も、被害が大きかった安芸区や坂町方面のお客さんの様子を確認できればと、国道2号線で向かったものの、大渋滞で車が動かず、知人は16Kmのバスでの帰宅に5時間半掛かったということでした。

ようやく本日、国道2号線の混雑が緩和していたので、まずは被害の大きかった安芸区矢野と坂町方面のパトロールに出かけました。画像は、偶然にもちょうど10年前、2008年7月14日にお引渡しした安芸区矢野西のお客さんの自宅近くにたどり着いて撮った写真です。

道路の左側に流れる小さな川は、上流の矢野東で砂防ダムを超えて土砂災害で家々が流された土砂で埋まり、雨が止んで5日も経つのに、水が溢れんばかりに流れていました。川の左側が矢野東、右側が矢野西地区です。

この写真のまだ上流、100m程度先にお客さんの家と自家用車の無事を目にして、一安心。砂埃が舞い、多くのボランティアや地元住民が道路の泥撤去作業をする中、次のお客さんの自宅確認に急ぎました。

結局、矢野西地区4軒、矢野東地区2軒、坂町1軒のお客さんの無事と、建物自体損傷も水害も遭っていないことが確認できました。弊社サイトのお客様の声でご家族の顔写真をみると、胸を撫で下ろします。
https://cms-hiroshima.com/reason_tax/akiku/ 

途中、当社サービスでトップクラスの落札実績を持つ工務店の新築現場にも遭遇し、旧知の担当者にも会うことが出来ました。そのお宅も、完成間際で危うく被災する寸前、ギリギリ水難を逃れたそうです。

建物をどれほど上部に高性能に建てたとしても、津波や土石流などには勝てません。やはりどこに家を建てるか?」ということの重要性が高まったのが、今回の水害の教訓です。  
Posted by cms_hiroshima at 15:05自然災害・大震災

2018年06月25日

増えるコンセントBOX

電気配線とコンセントBOX
先週発生した大阪北部の地震では、阪神淡路だけでなく、その後の東日本や熊本地震など、あれほど何度も震災に遭い、防災対策を進めたはずの日本で、大都市のもろさが露呈したような気がします。特にブロック塀の倒壊で亡くなった方がいたのはとても残念でした。ご冥福をお祈りいたします。

さて、広島市南区で建築中の現場も、断熱工事に入りました。壁は高性能グラスウールの充填断熱ですが、白い断熱材に点在しているのは何だか分かりますか・・・?

タイトルに書いている通り、コンセントやスイッチのBOXです。
注文住宅なので、数も位置・高さも自由で、カウンターや収納家具の位置、家電製品の設置場所などに応じて、タコ足配線はおろか、出来るだけ電源コードもごちゃごちゃしないようにコンセントやスイッチを計画します。

家事動線を重視して、キッチンや家事室などを機能的に整理したら、壁面にこれだけのBOXが集中しました。外壁に面した場所では、BOX分、断熱材の厚みが確保できないので、断熱性能的には外貼りを付加してW断熱にしたほうが良かったかも知れません。とはいえ、隣地との間隔が少ないこととコストがかなりUPし、費用対効果は実感できないので、間仕切り壁や袖壁などに移動できるものを検討してチョイスするのが現実的です。

この建物は、お引渡し前に気密測定を行いますが、おそらくかなりいい数値が期待できそうです。また測定できたらこのブログで報告しますね!
  
Posted by cms_hiroshima at 18:17只今工事中!

2018年05月09日

ちゅピCOM30分番組の単独インタビュー

川島宏治のTHEひろしまプラス1出演
先月取材を受けた地元CATVちゅピCOMのテレビ放送がありました。5月5日(土)から11日(金)までの一週間、再放送で毎日放映されるようです。

番組は、地元テレビ局RCC中国放送の元看板アナウンサーで、現在広島市内一円に配信されているCATV局「株式会社ちゅピCOMひろしま」副社長の川島宏治さんが、地元企業の経営者を30分番組で単独インタビューを行う『川島宏治のTHEひろしまプラス1』の一幕です。

広島市内と尾道地区で、CATV加入のご家庭では、地上波デジタルの11chで、午前10時、午後7時、そして午後11時半の一日三回、7日間連続で再放送されますので、是非ご覧になってみて下さい。

以前出演したフジテレビの『明石家さんまのホンマでっか?!TV』では、4人の出演者だったこともあり、大半がカットされていましたが、今回は単独インタビューの30分番組なので、ほとんどカットされることなく、事務所の様子まで放送されました。
 
当社のサービスをネットで見つけ、高い評価を頂いて出演交渉されたデレクターの粟村さんと、自然体で話をすることができるよう上手に会話をリードしていただけた川島宏治さん、そして中国新聞セレクトで記事にしていただいた記者の伊藤さんほか、みなさんに感謝です♪
  
Posted by cms_hiroshima at 11:10マスコミ取材

2018年05月06日

中国新聞プラスワンの掲載記事

前回のブログで紹介した『川島宏治のTHEひろしまプラス1』の放送が、地元ケーブルテレビ「ちゅピCOM」で始まったようです。私事ですが、5月2日に妻の父が長い療養生活から解放され、静かに息を引き取ったので、GW後半は通夜や葬儀出席のため、家族で妻の実家に帰省していました。

昨夜帰宅直前に近くのコンビニで買った新聞のトップに、米国トランプ大統領と並んで私の顔写真が掲載されていました。中国新聞の夕刊にあたる「セレクト」という地元紙です。
中国新聞セレクト
この記事は、中国新聞社が子会社化している地元CATVの番組と連動しており、元RCC中国放送の看板アナウンサー・川島宏治さんの番組『川島宏治のTHEひろしまプラス1』での放送と併せて、ご紹介いただきました。

放送は5月5日から一週間、午前10時、午後7時、午後11時半の3回、再放送もされるようです。尾道のCATVでも放送されるということなので、見ていただけると嬉しいですね!

http://www.octv.co.jp/nextweek_comichan

ちなみにセレクトにはトップ面から続いて、第2面にも取材記事が掲載されていました。
川島宏治のTHEひろしまプラス1

  
Posted by cms_hiroshima at 17:00マスコミ取材

2018年04月20日

地元CATVの取材と放映

広島市内全域でケーブルTVを配信している「ちゅピCOM」から、取材依頼の打診があり、このたび経営者にスポットを当てた番組『川島宏治のTHEひろしま・1』という番組に出演することになりました。

過去一年間の出演者を見ると、広島市内の上場企業の経営者から、名前の知れた地元の著名人まで、広島地域の発展に貢献した人たちが登場していました。またキャスターの川島宏治さんは、地元テレビ局RCC中国放送の元看板アナウンサーということで、妻からも「是非お受けしたら!」と背中を押されたので、このたび取材を受けました。

CATV_201804

取材は当サービスの登録工務店のモデルハウスをお借りして撮影。画像を見ると、私が偉そうに番組キャスターの川島さんに講釈をしているようですが、やはり素晴らしい進行や質問のお蔭で、緊張することなく色々と話をすることが出来ました。

主には、当社が運営している『住宅CMサービス広島』の事業に関しての話ですが、趣味の映画や旅行の話、事業立ち上げ時の苦労話など、経営者の人となりを紹介するという30分番組ならではの、取材や撮影となりました。

IMG_7456

昨日も追加撮影を当社事務所の打合せルームと私の執務スペースで行い、オフィスの様子も紹介されるようです。

放映は5月5日から一週間、何度かの再放送もあるようです。CATVを見る機会は少ないかもしれませんが、もし機会があればぜひご覧下さい。以下の「ちゅピCOM公式サイト」で放映日程が確認できると思います。

http://www.chupicom.jp/sp-01
  
Posted by cms_hiroshima at 08:00マスコミ取材

2018年03月11日

あの日から7年経過・・・

あの日から7年が経ちました。

今週は追悼番組が続いていますが、陸前高田市でまだ仮設住宅から出ることの出来ない方を取材していました。
 
津波の傷跡が残る陸前高田に行ってから6年近く経ちますが、東京の未曾有の建築ラッシュとの対比が痛ましく感じます。

陸前高田市視察
震災1か月後に書いたコラム、あの当時が思い起こされますね・・・。
https://cms-hiroshima.com/answers/column/059/

  
Posted by cms_hiroshima at 14:00時代を読む