2016年07月13日

土地の振動と建物の揺れの差が分かる熊本地震レポート

益城町の様子−1熊本地震からおよそ3ヶ月、ようやく落ち着きを取り戻しながら、被災の状況も残る熊本県益城町の中心部まで足を延ばしてきました。特に私が注目したのは、業界専門紙で取材されていた建物被害状況で、単に建物自体の『耐震性能』や『築年数』よりも、むしろ立地条件によって建物の揺れ方が異なり、それが被害の差になったのではないだろうかと感じたことです。

その仮説を確かめるために、記事中の建物写真や航空写真から場所を特定し、実際に自らの目で確かめてきました。

この画像を見ても分かる通り、白い矢印で示した「ブロック塀」などは、古い7段積みのコンクリートブロックなので倒れていても不思議ではありません。私が立っている道路に面した両側の建物は、せいぜい「要注意判定」で、他のブロック塀も倒れておらず、補修すれば住めそうな建物ばかりでした。

にも関わらず、奥の傾いた建物が見える半径50m程度のエリアでは、去年(2015年)建て替えられた新築の住宅が、何とかそのままの形で残り『要注意判定』の黄色い張り紙をされている以外は、2006年の新しい耐震基準で建てられた住宅も本震で倒壊し、すでに周辺の建物はほとんど取り壊されて、解体された残材が一部残されているという状態でした。
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2016年07月12日

二度目の熊本黒川温泉!

黒川温泉のし湯熊本地震から3ヶ月が経過しました。前回は本震から二週間しか経っていないGW中だったので、災害復旧が優先されている被災地は避け、観光地を中心に阿蘇周辺を走りましたが、今回は甚大な被害を受けた益城町まで行ってきました。

初日の宿泊地は、前回と同じ人気の温泉郷『黒川温泉』で、前回来た時に「この宿は泊まってみたい♪」と思わせた温泉街の中心地にある「ふじ屋」さんに予約しました。今回は夫婦での熊本入りです。

5月に来た時には、少しだけ震災の傷跡がありましたが、今回は豪雨によって何か所か土砂崩れが見られ、宿泊した宿も6月24日から一週間ほど、玄関部分が土砂に埋まり休業していたということでした。前回宿泊した『奥の湯』も、宿泊した数日前に営業再開したということだったので、運が良かったというか、復興支援に貢献出来たということです。

ちなみに写真は姉妹店で、宿泊客には露天風呂が無料で楽しめる『のし湯』さんの入口です。とっても雰囲気のある場所ですが、以前はゲートボール場だったということで二度ビックリです。(@_@)
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2016年06月03日

上棟日和!

棟上げ終了!今日は東広島市で建て前(上棟)が行われました。数日前からいいお天気で、快晴の中朝8時から柱を起こし、梁や桁などを組み上げて行きました。

最近は、構造材がすべて木工所で「プレカット加工」されていて、また1階の床は「ステージ」のように構造用合板でフラットにした上に、クレーン(レッカー車)で順番に積まれた構造材を次々と配っていくので、お昼前にはほぼ、小屋組みまで終わります。
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2016年05月04日

熊本震災支援(その-2)阿蘇周辺訪問

災害派遣の自衛隊車両と阿蘇根子岳大観峰に待機する自衛隊車両
5月2日、黒川温泉の街めぐりをした後、旅館の外湯で「檜湯」に浸かり、先客に「どちらからお越しになりましたか?」と声を掛けてみると、何と熊本市内の避難先から、久しぶりに大浴場に入りに来たという方でした。

熊本市内を流れる白川の河口近くに自宅があり、4月16日未明に発生した本震では、深夜に「津波警報」が発令され、慌てて家族で車に乗り、夜明け前に大渋滞となったことや、自宅の損壊は免れたものの、水道が回復しないためトイレも使えず、やむなく10日間は車中で眠ったこと、それでも余震が怖くて真っ暗にして眠ることが出来ず、今回宿泊キャンセルが相次いでいるという温泉に、少しでも貢献できればと思い家族でゆっくりお風呂に浸かりに来たといった、震災直後ならではのリアルな状況を聞くことが出来ました。

朝食を済ませ、小国の市街地を経て外輪山の大観峰に行くと、多くの自衛隊車両がキャンプを張り、災害支援にひっきりなしに出かけていました。

外輪山から平地の阿蘇市に下り、阿蘇の登山道経由で被害の大きかった南阿蘇村に向かおうとしましたが、登山道はすべて閉鎖。草原が美しい「草千里」や「米塚」なども地割れがあり、落石の危険性もあるようでした。
阿蘇神社境内倒壊した阿蘇神社倒壊前の大楼門と寄付

以前も訪れたことのある一の宮町に向かうと、テレビで大楼門が倒壊した『阿蘇神社』の看板が見えてきたので、被災者や復旧支援の迷惑にならない範囲でと、車を回してみました。

阿蘇神社までの道路沿い、道路の地割れや倒壊した建物はおろか、屋根瓦が少しずれて一部ブルーシートや補修をしている家はたまに目に入るものの、外から損傷が分かるような家はありませんでした。しかし阿蘇神社の表示のある駐車場に車を止め、境内に入った途端、景色が一変です。
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2016年05月03日

熊本震災支援(その-1)黒川温泉

大分県日田市から国道は通行止め熊本・大分を襲った巨大地震から二週間が経ち、世間はゴールデンウィークに入りました。この間の余震は1千回を超え、まだまだ予断を許しませんが、被災地周辺はいつもこの新緑の季節、多くの観光客が押し寄せる観光地ながら、GWの宿泊キャンセルが相次いでいるという報道がありました。

福岡に住んでいた学生時代から、雄大な自然のある阿蘇周辺が大好きで良くツーリングをしていた私にとって、せめて今できる支援としては、被災者に迷惑にならない形で現地の近くに赴いて宿泊を伴う観光でキャンセルの穴埋めをし、少しでも現地の状況を把握することだと思い、5月1日(日)午前中、東広島で行われた地鎮祭に参加したその足で、熊本県南小国町の「黒川温泉」に向かいました。

日田から阿蘇へ向かう主要国道さえも落石などによる通行止めにも遭遇しましたが、広島からおよそ6時間かけて、無事黒川温泉の宿『奥の湯』に辿り着きました。

黒川温泉奥の湯到着!奥の湯の夕食お品書き
4月14日の地震から二週間は休業していたものの、GWスタートの29日から営業再開し、29ある旅館のうち24の宿が通常営業をしていました。この黒川温泉は、震災がなくても交通アクセスは悪く、名所旧跡も雄大な景色も望めない「秘湯」ですが、温泉組合が一丸となって景観の保護や緑の育成を手掛け、一躍人気になった小さな温泉街です。

黒川温泉に到着したのは午後6時過ぎ。温泉街中心部は、普通車の離合も難しいほど山奥のひなびた小さな温泉街で、まだ震災後の落石で通行止めになった道路もあります。午後7時からの食事まで少し温泉街を歩き、渓谷と庭が望める部屋で夕食を頂きました。宿泊客の名前を記載したお品書きに、食べきれないほどの地元産の料理が並び、私は地酒の『小国峠』の冷酒も頼みました。ちょっとでも地元に循環するお金の使い方をしたかったからです。

翌朝、朝4時55分に余震で目覚め、眠れないため5時過ぎにまた温泉街の散策に出かけました。
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2016年04月27日

建物の気密測定

施主立会いの気密測定前回のブログ更新から、熊本で大変な大震災が発生し、被害は大分まで広がっています。これまで記録にない『震度7の地震が2度襲う』という前代未聞の震災により、数多くの建物が倒壊や損傷を受けました。木造のみならず、宇土市役所などRCの構造物まで大きな損傷を受けていました。

現在の住宅の耐震強度は、阪神淡路大震災の震度を基準に、大きな揺れでも倒壊しない強度としており、比較的新しい耐震性能が確かな建物は、大きな損傷を免れているようです。それでも一度の本震ならまだしも、最初の震度7の地震で損傷を受けている建物が、もう一度揺らされることまで、これまでの耐震強度は想定していません。業界にとっても、今回の地震は大きな教訓となりました。

さて、耐震と併せて最近重要視されている建物の性能は『省エネ』です。具体的には「建物の気密性能」と「断熱性能」。断熱性能も、単に熱損失を少なくするだけでなく『日射取得』や『日射遮蔽』といった、太陽の熱エネルギーのカットや取り込みなど、立地条件や建物の方角によっても異なる数値が求められるようになりました。

しかし断熱性能、外皮からの熱損失は、設計図書から計算で出せますが、気密性能に関しては実際に機械で計測しなければ、実際の性能はわかりません。ということで、このたび広島市安佐南区でお引渡しするN様邸で、施主立会いの下「気密測定」を実施しました。

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2016年04月14日

またまた模型プレゼント♪

1/100の模型今月は先月の2棟に引き続き、3軒のお引渡しがあります。お引渡しや気密測定等の「人がいるシーン」を投稿したいところですが、それは『お客様の声』の家族写真に譲って、今週末お引渡しのお客様の完成模型をご紹介したいと思います。

今回は、模型写真を撮る時に、実際にすでに撮影している現物の建物写真をタブレットで確認し、出来るだけ「同じアングル」になるように撮影してみました。

どうしても模型の素材が「紙」であり、縮尺が100分の1という「小さな模型」なので、同じアングルにしようと近づいて撮ると、どうしても粗が目立ってしまいます。また建物の背景や日の当たり方、影のでき方などが再現できませんが、なかなかいい出来だと思います。
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Posted by cms_hiroshima at 17:25Comments(0)TrackBack(0)お引渡し

2016年03月31日

まもなくお引渡し!プレゼントの模型が出来ました♪

完成模型先週、施主検査を終え、今週土曜日(4月2日)にお引渡しするお客様の家の完成模型が出来上がりました。図面から忠実に採寸して100分の1の縮尺で精巧に作られた「紙製の模型」です。

独立前に勤めていた住宅コンサルティング会社では、ある程度受注確率が高いお客さん、予算の大きな重要見込み客に対して、他社との差別化のために、手描きスケッチやこのような模型を持参して、「お客様の心をゲットする♪」というような営業テクニックを指導していました。

やはり数千万円の負担をする家づくりで、どこに頼もうか迷っている時に、見た目も分かりやすくて自分たちの家のイメージが湧き、世界でたった一つの「お客様だけのプレゼント」を受け取ると、他の会社が色褪せてしまうものです。もちろん製作費は掛かりますが、住宅展示場での集客コストや、何度も訪問している営業ロスに比べれば「ここ一番の大勝負!」では効果の高い営業ツールだったようです。

私は住宅営業の経験もなく、また1円も支払っていない『見込み客』に対して、このような豪華なプレゼントでお客さんの気持ちを掴もうというセールステクニックは、悪く言えば「お客をエサで釣る」ような、本質から外れた行為のように感じてあまり好きにはなりませんでした。お金を払うことなく、去っていく見込み客に対しても、時間と経費を多大に掛けることは、その経費を他の誰かに負担させるということです。
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Posted by cms_hiroshima at 13:32Comments(0)TrackBack(0)お引渡し

2016年03月25日

広島市佐伯区で完成見学会開催します!

見学会ニュースレター久しぶりの更新になってしまいましたが、明後日3月27日(日)に、佐伯区で建築中の注文住宅の完成内覧会を、招待した方のみ(限定公開)で行うことになりました。

入居前とはいえ、やはり施主自身が「誰かも分からない他人」が、自分たちのこだわりで実現した新居を見るのは少し抵抗があり、当社サービスを知り利用を検討されている方限定で、1日限りの内覧会を行います。

この家以外にも、4月に4棟のお引渡しを控えていますが、引っ越し時期がタイトでもあり、お披露目することなくお引渡しとなりそうです。

入居まで少し余裕のある西区のお客様と安佐南区のお客様は、工務店側が見学会の段取りをするかも知れませんが、いずれも「限定公開」になると思いますので、ご容赦ください。西区の方は、97番目の『お客様の声』もいただきましたので、併せてご紹介しておきます。

http://www.cms-hiroshima.com/reason/reason-097.html  
Posted by cms_hiroshima at 17:53Comments(0)TrackBack(0)イベント等ご案内

2016年01月18日

今では珍しい上棟日の餅まき

上棟式の餅まき新年が明けてメルマガを3か月ぶりに発行しましたが、ブログはもっと投稿していませんでした。今年初めての投稿は、先週末広島市佐伯区で行われた棟上げのご報告です。

最近の家づくりは、住宅が密集していて敷地に余裕がなく、ご近所迷惑にもなるので静かに棟上げを行うことがほとんどですが、今回県外出身の施主ご夫妻にとって、馴染みのない場所での家づくりで、しかも新興住宅地ではなく古くからご近所づきあいのあるような住宅地なので、ご挨拶も兼ねて「餅まき」のイベントを企画しました。

朝8時から1階の柱を起こし始め、9時にはほぼ1階天井の梁・桁(2階の床下地構造)まで施工が終わりました。ご家族が揃ったお昼にはすでに2階の梁・桁も組み上がり、小屋束も立てられるほど今は効率よく構造が組み上がります。
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Posted by cms_hiroshima at 15:51Comments(0)TrackBack(0)只今工事中!

2015年10月25日

欠陥住宅トラブルを避けるための契約の仕方

日経ホームビルダー記事世間を揺るがした姉歯問題から10年、またもや『傾斜マンション』の問題がマスコミを賑わせています。姉歯問題以前から建築検査や欠陥住宅の調査などでお世話になっている日本建築検査研究所の岩山健一さんが今回もたびたび解説でテレビ局に呼ばれていますが、このような欠陥の被害に対してきちんと損害賠償を受けるためには、実は契約時の『契約約款』をしっかりチェックするということがとても重要です。

画像は2015年11月に発行された業界専門紙『日経ホームビルダー』に掲載された、大手ハウスメーカーの契約約款是正の記事。消費者団体からの指摘で、業界最大手の積水ハウスやミサワホーム、文人も不動産リフォームなどが、ようやく消費者に不利な契約約款を改めたという記事です。
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Posted by cms_hiroshima at 16:13Comments(0)TrackBack(0)家づくりのステップ

2015年10月13日

地鎮祭終えました!

地鎮祭の記念撮影またしばらくぶりの更新となりました。先月から地鎮祭のラッシュで、今回は建替えの現場での地鎮祭です。

施主の実家の所有地で、木造アパートが建っていた場所で入居者の退去に併せて長男ご家族の家を建てることとなりました。地元優良工務店7社による入札の結果、金額的には三番手ながら、施主のハートを射止めた『旭ホームズ』(佐伯区五月が丘)が施工を担当します。

実はこの敷地の2軒隣に、10年前に弊社サービスを利用して『イワキ』(西区井口)で施工した家もあり、その後もしっかりと手入れして丁寧に住まれている様子が伺えました。5年前の夏、奥さんが施主交流会に参加されて、住み心地をお聞きできましたが、当時小学生だったお子さんも、もう立派な青年になっていることでしょう。
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Posted by cms_hiroshima at 15:26Comments(0)TrackBack(0)只今工事中!

2015年09月16日

シアトル視察のニュースレター発行しました!

ニュースレターシアトル視察の日記を更新していましたが、忙しくなって更新が疎かになっていました。この間、今年も豪雨による土砂災害や水害に見舞われましたが、去年の広島土石流災害からちょうど1年目の8月20日に、シアトル視察報告のニュースレターを発行し、私とご縁のある方やOB施主には郵送しました。

MS−パブリッシャーで写真を切り張りし、原稿を書いて編集後記となりました。訪問先の報告だけでなく、住宅の資産価値が下がり続ける日本と、逆に古い建物でも資産価値が上昇するアメリカの違いは何なのか、想いを書いていると長文になりました。

せっかくなので、ブログの読者にも長文の編集後記を以下ご紹介しておきます。
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Posted by cms_hiroshima at 14:08Comments(0)TrackBack(0)北米視察

2015年07月22日

シアトル不動産視察2日目(5)−オーガニックなランチ

カークランド移動中!午前中2件のオープンハウスの見学を終え、コンクリートの浮き橋で有名なワシントン湖を渡ってマイクロソフトの本社があるベルビューでランチです。

成田空港でアメリカで使えるWi-Fiをレンタルし、iPadも持参していたので、移動中のバスの中でGPSにより現在地を把握。

昔では考えられない便利なツールで情報量が格段に増えます。

そしてこのような地図アプリでみると、シアトルが昔の氷河で削られたフィヨルドに太平洋の海水が入り込み、海面上に残された丘に街が出来たこと、半島や岬のような場所だということがよく分かります。

ベルビューのダウンタウンマイクロソフト本社ベルビューは新しくできた街で、ダウンタウンは新都心という雰囲気。よく見るとビルの上部にMicrosoftのロゴマークが!

そうです。このガラス張りの超高層ビルが、ビルゲイツ率いるマイクロソフトの世界本社です。
ビルゲイツ自身、このベルビュー市のワシントン湖が望める広大な土地に住んでいるそうです。

ランチはハイウェー脇のオーガニック素材を集めたフードコートで。
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2015年07月18日

シアトル不動産視察2日目(4)−新築のテラスハウス見学

新築のテラスハウスマグノリアの高級住宅を視察した後、車で10分程度の住宅地に移動。海岸線からは少し奥まった丘陵地で、シアトルの中間層が住んでいると思われる住宅地に、新築で1棟2戸(真ん中で壁が分かれ、二世帯が住むテラスハウス)が分譲されていました。売り出し価格は日本円で約7千万円。ここが東京だと考えれば驚きませんが、意外に高くてびっくりです。

1階LDK外観は画像の通りアメリカでは珍しい「コンテンポラリー・デザイン」で、玄関も事務所のような無機質な感じです。玄関を入るといきなり目の前がキッチンとリビング。日本のようにドアを引いて土間タイルで靴を脱ぎ、上がり框を超えて玄関ホールのドアを開けてリビングに入るという、ただでさえ狭い空間を仕切るという発想はないようです。事務所と同様、土足で入ってすぐ目の前に入居者がいるという間取りでした。

画像はキッチンから玄関方向を見た写真。1階はこのワンルームのLDKだけで左奥にスケルトンの階段が見えます。  続きを読む
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2015年07月14日

シアトル不動産視察2日目(3)−マグノリアの住宅地

築80年3億円超の建物
スタバのテイスティングルームで水出しコーヒーの試飲をしてバスに乗り込み、いよいよ住宅地の視察です。

オリエンテーションで見せてもらったMLSのデータベースで、
1938年築、床面積100坪強で318万ドル($1=100円換算でも3億円超!)
で売出し中の既存住宅を見学させてもらいました。

場所は、シアトル市内からピュージェット湾沿いに少し北西に向かい、
半島の中腹に開けた古い住宅地『マグノリア』。
高級住宅地には大樹が欠かせない

やはり高級住宅地には大きな木が欠かせません。
玄関の中に見学者の靴を揃え、いよいよ内部の見学です。  続きを読む
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2015年07月09日

「スキップフロアのある家」お引渡し♪

キッチンから見渡せる室内シアトル視察の報告が続いていましたが、昨日お引渡しがありましたので、みなさんにもご報告しておきます。ここ最近は工事着工まで手続きに時間が掛かることが多く、ほとんど完成見学会でお披露目することが出来ませんが、今回お引渡しした家は、スキップフロアで地下に音楽室(防音室)があるなど、見どころ満載の建物でした。

画像はキッチンから見た1階の室内で、右手にはキッチンからクローク、洗面所、お風呂が直線で並び、そのまま玄関ホールに通じるようになっています。

ご主人が仕事から帰ってきて、着替えるのも楽で、もちろん奥さんの家事も効率の良い動線にしました。リビングから地下の防音室と、三段ほど上がった『スキップフロア』のファミリールームがあり、奥さんが趣味のミシンを使いながら、家族との程よい距離感を得られる空間が確保できました。

使いやすい家事動線浴室側からキッチンを見ると、その先に勝手口があり洗濯物もそのまま1階で干せるような動線にしていることが分かります。敷地が広いからこそできる動線ですが、いい感じにまとまりました。この収納量は実際に見ていただくと、奥さんの顔がほころびます♪
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Posted by cms_hiroshima at 18:04Comments(0)TrackBack(0)お引渡し

2015年07月08日

シアトル不動産視察2日目(2)−シアトルダウンタウン散策

スターバックスリザーブ・ロースタリー&テイスティングルームスターバックステイスティングルーム朝一番の『ウエルカムプレゼンテーション』を終え、郊外の住宅地の視察に向かう前に、ダウンタウンにある『スターバックスリザーブ・ロースタリー&テイスティングルーム』というスタバの聖地シアトルでも、本社や1号店に次いで有名なお店に立ち寄りました。

私はあまりコーヒーに興味がなく、従ってスタバの珍しいお店も時間を持て余すので、集合時間だけ確認して周辺の街を散策しました。カルフォルニアから続くフリーウェイ5号線を超えると『キャピトルヒル』と呼ばれる小高い丘になり、サンフランシスコのように傾斜地に住宅やテナントビルなどが立ち並んでいます。
傾斜地に建つコンドミニアム例えば右のビルなどは道路の傾斜に併せて建物を建てていますが、日本では敷地を水平にするため一旦『擁壁(または法面)』をつくり、ひな壇上の土地に建物を建てるケースがほとんどです。

それが地震による擁壁の崩壊やがけ崩れに繋がりますが、こちらでは建物の基礎やフロアを傾斜にあわせて住宅やビルを建築し、ヘタに地形を変えたり造成することで「安定している地盤をほぐす」ことな極力避けるようです。日本では、大型重機で土を掘って軟弱化し、土砂を運搬する費用を負担して、さらにコンクリートで垂直擁壁を立てて土を埋戻し、ローラーで固めても昔の地盤のように安定しないから、追加で地盤補強までするという”滑稽な土地造成”が行われています。
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Posted by cms_hiroshima at 23:18Comments(0)TrackBack(0)北米視察

2015年07月06日

シアトル不動産視察2日目(1)−ウェルカムプレゼンテーション

不動産の未来を体験しようシアトル視察2日は日曜日ですが、朝8時から勉強会スタート。ツアー主催者で(一社)日本不動産流通アソシエ代表理事の工藤さんより、シアトルの不動産市場の現状と、なぜ米国では不動産の資産価値が上昇するのか、用語解説も併せてレクチャーを受けました。

2008年のリーマンショックでアメリカの不動産バブルがはじけましたが、6年間で持ち直し、直近の1年間は全米で平均約4%ほど不動産の資産価値が上昇、シアトル都市圏では何と1年で14%も上昇し、既存(中古)住宅の流通在庫も底をついているということでした。(もちろんデトロイトやニューオリンズなど低下している地域も含めての平均上昇です)

米国の不動産用語で、主要なものをピックアップしておきます。
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Posted by cms_hiroshima at 22:32Comments(0)TrackBack(0)視察研修会参加報告

2015年07月05日

シアトル不動産視察1日目(3)−観光地巡り

セーフコ・フィールドのイチロー画像の前で到着初日の午後、シアトルダウンタウン対岸の住宅地を視察した後、スターバックス本社や大リーグ球団マリナーズ本拠地の『セーフコ・フィールド』などシアトルの観光地もバスで回りました。

画像は大リーグファンでなくても知っている元マリナーズのイチロー選手。すでに別のチームに移籍しているのに、イチローの功績をシアトル市民は忘れないのでしょう。私もポーズをとって記念撮影をしました。

シアトルのスペースニードル足元その後ワシントン大学周辺や新しくできたショッピングモール、ユニオン湖周辺を楽しんだ後、いったんホテルにチェックインし、徒歩でシアトルのシンボル『スペースニードル』とその周辺のシアトル・センターを散策しました。アメリカで最初のフードコートなど、歴史ある施設なども見学し、夕食はユニオン湖畔のマリーナにあるシーフードレストラン『Chandler's Crabhouse』でオシャレなディナーです。
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Posted by cms_hiroshima at 22:53Comments(0)TrackBack(0)北米視察