アメリカの分譲地開発の動画

去年の秋に、米国ワシントン州の分譲地を視察した時の動画をアップしてみました。（フジテレビ系のWacth me TVという動画サイトを利用。クリックすると大きな画面で見れます）

『ストリートオブドリーム』という、分譲地に建つモデルハウスの一般向け公開のイベントに参加しました。車を未舗装の広場に止め、ゴルフのカートみたいな乗り物に乗り換えて分譲中の宅地を通ってイベント会場のゲートまでの道中を撮影しました。

いかがでしょうか・・・？

なだらかな丘陵地の地形（起伏）をそのまま生かして、新しい住宅地が開発されていきます。

一方、日本のどこでも見られる分譲地はどうでしょうか・・・？

左の写真は、広島市郊外の大型分譲地『こころ』の造成地です。広島で一番売れている住宅地ですが、山を切り開いて平坦にした後、わざわざまた敷地を区画して段差をつけ、ブロックなどの雍壁工事を行っています。

アメリカの場合は、土地と建物を一体として『不動産』として販売するため、建物を建てる前に整地されたり区画がきちんと分からなくても構わないようです。

日本では、平坦地やなだらかな土地でも、わざわざブロックなどで段差をつけて、敷地区分を明確にして売り出されます。つまり、土木工事の費用を掛けなければ「敷地」にならないのです。

このような、土地と建物を切り離して「宅地造成された土地」と「土地購入後に建てられる住宅」が別個に価格表示されるという発想は、どうも日本独自のもののようです。

日本でも、写真のように、更地の「底地価格」と宅地造成して雍壁や側溝、屋外給排水の引き込みなどの「造成費用」を分けて算出したり売買しませんね？

それなのに、造成した「土地(＝敷地)」と「建物(＝住宅)」は分けて価格設定されます。

アメリカでは、土地は『建物という不動産価値を高める加工物がある』から初めて売買価値があるという考え方ということです。土地と建物を分けて価格表示をするという発想がないようです。

従って、土地を担保にするとか、土地と建物の固定資産税を分けるという考え方もないということです。

右の写真は、やはり広島の郊外の分譲地『若葉台』の造成地の写真ですが、日本の場合は「底地」(元もとの地形・地盤)に対して土木工事を行ったものについて「敷地」という売買価値を認め、境界を確定して売買されます。

日本の場合、どうしても「ここまでが自分の土地だ！」という境界のピンがなければならないようで、しかもブロックなどで境界を仕切ることまで行います。

この「底地を加工して敷地にする」土木工事と、境界を確定して仕切るという手続きや工事が、意外とバカにならないのです。

最初の動画の通り、アメリカの分譲地は、住宅を建てることで土地の価値が生まれるので、その前に余計な土木造成費用を掛けず、自然地形を極力生かしたまるでゴルフ場のような分譲地が出来上がります。

この「土木工事費」を掛けなければ、アメリカのようにもっと広い敷地を同じ価格で分譲できるのではないかと思いますが、やはり開発業者の多くが「ゼネコン」で、土やコンクリートの工事を行うことで儲けるので、どうしても土木工事で区画してしまうのでしょう。

若葉台の写真の現場などは、なぜにこれほど高くブロック雍壁をする必要があるのか、首を傾げるほどですが、これが土地分譲販売のスタートなので、致し方ありませんね・・・。

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