2014年03月07日

住宅の資産価値日米比較

日米住宅資産価値比較先月とあるプレゼン用にパワーポイントで資料作りをしましたが、日米の入居後の住宅価格の推移(中古の価格査定)をエクセルで計算してみると、改めて日本の個人が資産を喪失し、アメリカの個人は資産形成が出来て豊かさを享受できている理由が分かりました。

少し前のデータですが、日本で新築住宅を取得しようとすると建物価格が平均で約2,500万円必要です。一方アメリカでは新築時の平均価格は意外と安く約2,120万円。もちろんアメリカは格差が激しいので、新築時に数億円の住宅もザラにあります。

物件にもよりますが、日本では毎年5%程度の価格下落し、20年後には建物価値は1千万円を切ります。(これは多くの皆さんがイメージできるでしょう。実際には20年後ほとんど土地代しか価値が認められません)

一方アメリカでは物価上昇以上に建物の価値が上がるのが常識なので、毎年3%程度中古の価格が上昇します。サブプライムローンの問題も、この価格上昇によって引き起こされましたし、その後のリーマンショックで大幅に下落したものの、良好な住宅地は数年で元のペースで上昇しています。

そのグラフを重ねてみたのが左上の図表です。


日本の住宅取得者は、金利負担しながら1,500万円以上資産価値が落ち、メンテナンスの費用も捻出できず、アメリカでは1,600万円資産価値が増えるので、住宅に十分な手入れ、付加価値の追加が出来ます。街並みはきれいになり、より高く売れるようにと住民ひとりひとりが良好な住宅地にするインセンティブが働きます。

スタート時は割高な住宅を購入し、20年後に米国の人たちとの資産価値の差は、何と2,800万円!

データのばらつきは当然あるものの、これだけ日本が住宅産業に貢献し、個人資産を失っていれば、目先の景気に貢献させられているだけで、大きな負担をする本人たちが豊かさを享受できるはずがないというのが分かります。

ここを少しでも改善していくのが私のこれからの取組みです!

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