2015年10月25日

欠陥住宅トラブルを避けるための契約の仕方

日経ホームビルダー記事世間を揺るがした姉歯問題から10年、またもや『傾斜マンション』の問題がマスコミを賑わせています。姉歯問題以前から建築検査や欠陥住宅の調査などでお世話になっている日本建築検査研究所の岩山健一さんが今回もたびたび解説でテレビ局に呼ばれていますが、このような欠陥の被害に対してきちんと損害賠償を受けるためには、実は契約時の『契約約款』をしっかりチェックするということがとても重要です。

画像は2015年11月に発行された業界専門紙『日経ホームビルダー』に掲載された、大手ハウスメーカーの契約約款是正の記事。消費者団体からの指摘で、業界最大手の積水ハウスやミサワホーム、文人も不動産リフォームなどが、ようやく消費者に不利な契約約款を改めたという記事です。
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2014年11月16日

広島ホームテレビの取材を受けました!

テレビ取材今日の午前中、広島ホームテレビの取材を受けました。夕方の情報番組『Jステーション』で、土砂災害から3か月目の今月20日、がけ崩れの危険のある場所での住宅建設に関して、どのような対策が取られているのか、実際の現場で取材できないかとのオファーで、当社サービスで家を建てられたお客様にご協力いただきました。

今夏の土砂災害で大きな被害のあった八木・緑井地区や可部地区などは「大規模な土石流」の発生によって、山の中腹からおびただしい岩石や巨木まで流れてきたため、”建物単体”での設計上の工夫や敷地内での補強などの対処では、いかんともしがたい大規模災害でした。

一方で最初の犠牲者が報じられた安佐南区山本の事例は、裏山の崖が崩れ、1階の奥の部屋に流れ込んだ土砂で2人が亡くなったものの、建物の配置や間取り、敷地内で崖に対する対策を講じていれば、犠牲には至らなかった可能性があります。

今回の取材は、このような『がけ条例』がある地域で、実際にどのような対策が行われているのかを取材したいということでしたが、「そんな危険な地域で家を建てた業者なのか?」とか「がけ条例があることを分かっていて、設計をした建築士なのか?」とネガティブに捉えられるリスクを嫌ってか、ほとんどの取材候補先で断られたそうです。実際に住まれている施主自身に危険を十分説明せず、対策も不十分で「寝た子を起こしたくない」という感情もあったのかも知れません。

当社は、セカンドオピニオンのような存在で、住宅取得の不安や疑問を解消するために、しっかりとした「説明責任」や「判断材料」を提供して、危険なことの説明とそれをカバーするための方法、そして費用を調べて最終的に購入者(施主)自身が安心して意思決定できるようナビゲートしています。だから今回取材させて頂いたお客様も、納得の上でこの場所に家を建築し、補強方法やそのコストについても十分理解されているので、快く取材にも応じて頂きました。

放送は午後6時15分から7時までの間で、10分間の特集ということでしたが、果たして何秒紹介されるのか、危険な地域に家を勧めた「悪徳業者」に間違えられないことだけを祈りたいと思います。(^_-)-☆  
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2014年10月31日

接道義務と建築確認申請

接道と建築確認住宅を建てようとしたら、建築基準法等に合致しているか役所に設計図書等の書類を提出し「建築確認」を受けなければ工事着工できません。細かい規定は色々とありますが、すぐに分かる大きな規定として『接道義務』というものがあります。

住宅を建てる場合に、その敷地が4m幅以上の道路に2m以上接しているということが前提条件となります。これは火災や住人の急な容態変化など、緊急車両が入って来れるようにということであり、住人が車に乗るかどうかに関わらず、新しく建てる建物には義務付けられている規定だから「接道義務」と呼ばれます。

画像は車で移動途中に見かけた建築現場。
何度かここを通り過ぎていて、たまたま狭い道路だったので「離合待ち」している時にふと建築現場に目をやると、「この建物、どう見ても古い建物が接道していると考えると、左奥の建築中の建物は接道していないことにならないか?」という疑念が浮かびました。

実際には、色々な裏技があり、グレーゾーンながら確認を通すノウハウを持っている設計事務所や住宅会社がこのような仕事を受注していて、このケースも裏技を見つけたのでしょう。耐震偽装で大きな社会問題になった『姉歯事件』もグレーゾーンの仕事をこなす設計士として重宝されていましたが、最近建築基準法も厳しくなり、容易にはグレーゾーンで許可が下りなくなっています。
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2014年05月27日

県外の設計事務所からの電話

家づくりに携わる人々今月の半ば、私が不在中に県外の設計事務所から電話が入りました。広島在住の知人が自宅を建てるので、自分が設計を手掛けているが、コストを抑えるために分離発注で行う予定で、施工者や職人さんを紹介して欲しいということでした。地鎮祭に出席のため広島に来ているので、本日でも会ってもらえないかとの伝言です。

当日はすでに予定がいっぱいなので、都合がつかないとお断りすると、また翌日連絡があり、空いた時間があれば夜でも事務所に伺いたいという話でした。珍しく夜は飲み会のお誘いがあったため、丁重にお断りしメールで事前連絡をしてもらうように伝えたところ、ようやく事情説明が書かれたメールが届きました。

設計事務所が、自分の地元で仕事をした場合、自分が図面さえ描けば、どこのどんな職人が施工しても期待したような仕事に納まるというのでしょうか?しかもコストを抑えるために「元請の工務店」を排除して、職種ごとに複数の専門工事業者を競わせて、安いところを選び、現場で初めて顔合わせする『外人部隊』を集めて、本当に施主が設計事務所に期待するクオリティの建物が建つと考えて、今の仕事の進め方をしているのでしょうか?

地元で自分自身が現場の監理(+管理)までするのであればまだしも、仕事の経験のない県外で、しかも工程によってはお互い顔も合わすこともない職種もある「住宅建築」で、初顔合わせの設計者と施工業者が分離発注型の工事を進めようとすること自体、私は施主に対する背任行為ではないかと感じました。

恐らく住宅建築を中心に仕事をする多くの設計事務所は、大工や左官、基礎工事など、主要な工事に関しては自ら安心できる技術力のある職人や施工者を指名するでしょう。「私の設計意図を理解して、確かな施工技術を持っている会社をご紹介します」というのが一般的です。一度も一緒に仕事をしたことのない会社だけを集めて、相見積(競争見積)をし、安い会社を選ぶようなことは、例えプロが発注者でもリスクが高いと言わざるを得ません。

仮に見積時点で安かったとしても、後々見積から漏れていた「取り合い部分」が追加工事で発生したり、安全マージンを見込んで割高の見積を提示するなど、チームワークのない「分離発注型」の建築工事は、見積が適正かどうかを見極めるのは容易ではないのです。そのリスクはすべて「施主自身」が負い、設計料(監理含む)以外に、コンストラクション・マネジメントフィーまで負担するのであれば、元請の工務店の利益が設計事務所に移動するだけで、チームワークや責任の所在があいまいな現場が進んでいくだけです。

私はその問合せのメールに、上記のようなことを書き、とてもこちらでは紹介できないこと、そして本来受けるべき仕事ではないことを伝えました。とはいえすでに設計料を支払って地鎮祭を終えたお客さんがいることから、広島市内で分離発注型のプロジェクトを進めている知りあいの設計事務所を教え、相談してみるように伝えました。

建築は設計図書さえあれば出来るものではなく、しっかりとした「施工計画」と「施工技術」が伴ってこそ、期待された仕事が出来るということは設計事務所でなくても分かっていることでしょう。施工者も決まっていないまま、地鎮祭を執り行っていること自体、まず「施工計画」さえないことが分かります。

施主の不安を解消し、安さよりもまずは「期待したクオリティの仕事をする」のがプロであれば、地元以外で分離発注の仕事をするのは言語道断と言わざるを得ません。新幹線で週一回現場チェックできるというレベルではないのです。私は例え「設計・監理だけ」であっても、300Kmを超えるような遠方の仕事は、発注者が「個人」で「一戸建て住宅」であれば、断るのがプロとしての態度だろうと思います。  
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2009年01月19日

アメリカカンザイシロアリ

今日は夕方、西区井口台の家のお引渡しに立ち会ったので、早めに帰りました。
久しぶりにNHKの夕方のニュースを見ていると、『クローズアップ現代』でアメリカカンザイシロアリという、乾燥材(つまり「乾材=カンザイ」)でも食い尽くす、しろありの被害や生態を放送するという番組案内がありました。

今日の午後7時半から30分、さっそく録画の用意をして先ほど見終えました。

現在日本全国で分かっている被害箇所は80数ヶ所ということでしたが、輸入木材などを扱う港がある都市周辺を中心として、全国に広がっています。

もちろん、「ウッドワン(旧住建産業)」や「中国木材」といった、年間数百億円の木材取り扱いのある企業がある廿日市や呉の木材港周辺でも被害が出ているようでした。

日本のヤマトシロアリやイエシロアリに比べると、食欲は3分の1程度とはいえ、二階の窓枠や小屋裏のほうまで食い荒らし、乾燥している木材の中に巣を作るというから、アメリカでもその対策には手を焼いているそうです。

最近では、シックハウス対策によって揮発性物質が規制されるようになってきた「副作用」として、キクイムシ被害も広がっていると聞きました。広島では、アルゼンチンアリの被害も深刻です。

以前、アルゼンチンアリ駆除に『ホウ酸』が効果があるという実験結果を実際に眼にしましたが、アメリカカンザイシロアリは、表からはほとんど確認できないというから厄介です。専門業者さんがどのような対策をとっているのか、研究したいと思います。  
Posted by cms_hiroshima at 20:26Comments(0)TrackBack(0)