住宅プロデューサー養成講座はじまる！

しばらく投稿していなかったと思ったら、１２月に入ってから”令和初”の投稿になってしまいました。この間、もちろん元気に活動していましたし、新しい活動として『住宅プロデューサー養成講座』も開講し、主要講師のひとりとして、東京・大阪にて講座を担当してきました。

この講座は、元々建築家コンペのサービス『ザウス』を創設して、住宅プロデュース業を世に問うた水田耕三さんが今年になって設立した一般社団法人日本住宅プロデューサー育成協会が実施するプロ向け講座。講師は水田さんや私のほか、ハウスメーカーやゼネコンなどの建築トラブル、欠陥の発覚などでは必ずと言っていいほどテレビに出演して解説役を果たしている日本建築検査研究所の岩山健一さんなど、そうそうたるメンバーにより運営されています。

画像は岩山健一さんの『インスペクターの目から診る欠陥住宅12のポイント』の講義の様子。鉄骨系の大手ハウスメーカーの瑕疵検査（欠陥住宅）の様子で、床下を潜ったときの断熱欠損などを解説していました。

当協会では、志を持って住宅・不動産業界に入りながら、利益重視の会社の体質や上司への不信感などで業界を去り、外資系生保業界などでＦＰ資格を取って、住宅取得資金の相談に応じているような業界経験者で、もう一度住宅の仕事に復帰したいとか、現在のクライアントに新たなサービスを提供したいと考えているような方々に、新しい知識と資格を提供しようという講座を開講しています。

「住宅業界はクレーム産業」と言われるような悲しい状態で仕事を続けるのではなく、住宅業界で顧客満足度の高い仕事をするための総合力を身に付け、お客様とともに家づくりに喜びを感じるプロの人たちを育てていく所存です。詳しくは、以下のサイトにアクセスしてみて下さい。

https://jjpk.org/
  

悪徳リフォームの調査

私は現在、新築の戸建て住宅専門のサービスを行っており、既存住宅の調査（インスペクション）は行っていませんが、２５年ほど前は住宅リフォームのＦＣチェーン本部で、加盟店の指導を行っていました。

当時も悪徳リフォームが多く、見積内容の不備や、屋根・外壁などの訪問販売による高額工事の被害、床下換気扇やプラ束設置など、不要な工事の押し付けなどが社会問題にもなっていました。そこで消費者に安心できる住宅リフォームのお店を増やし、しっかりと従業員教育を行って、施工や見積の標準化にも取り組みました。

今回、知人からの相談で、悪徳リフォームの工事内容の確認と業者立会いをしてきました。

高齢の女性の一人暮らしの家で、外回りの塀の塗装と、サッシ周りのクリーニングなど、外部のメンテナンスだけ問合せしたのに、「無料点検です」といって、天井裏の様子を伺い「大変ですよ。小屋裏に雨漏りの跡がありカビが発生しています。おまけに梁が割れていて、補強も必要です！」と写真を撮って見せたそうです。

そして２００万円以上もかけて、瓦にコーキングを施し、画像のように小屋束に『アラミド繊維』で３か所補強をしたのです。通常アラミド繊維は、コンクリートの橋脚の補強などに使われ、金物や構造用合板で追加補強が可能な木造で使われることは基本的にありません。

雨漏りの跡も、状況判断から”２階居室から小屋裏に入った暖気が、妻側の換気から流入する冷気と接した部分で結露が発生した”と考えられ、本当に雨漏りかどうかを確かめることなく、高額な工事を行っていました。

業者側も、こちらの状況判断や質問に返す言葉がなく、不要な工事を実施したことは認めました。しかしこれから工事代金の査定や返還など、業者との攻防が続きます。住宅リフォームでも、業者に依頼する前に相談するコンシェルジェが必要な時代ですね。今は『ホームインスペクター』という建物検査の専門家もいますので、是非「施工をしない専門家」に相談して欲しいですね！  

欠陥住宅トラブルを避けるための契約の仕方

世間を揺るがした姉歯問題から１０年、またもや『傾斜マンション』の問題がマスコミを賑わせています。姉歯問題以前から建築検査や欠陥住宅の調査などでお世話になっている日本建築検査研究所の岩山健一さんが今回もたびたび解説でテレビ局に呼ばれていますが、このような欠陥の被害に対してきちんと損害賠償を受けるためには、実は契約時の『契約約款』をしっかりチェックするということがとても重要です。

画像は２０１５年１１月に発行された業界専門紙『日経ホームビルダー』に掲載された、大手ハウスメーカーの契約約款是正の記事。消費者団体からの指摘で、業界最大手の積水ハウスやミサワホーム、文人も不動産リフォームなどが、ようやく消費者に不利な契約約款を改めたという記事です。
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広島ホームテレビの取材を受けました！

今日の午前中、広島ホームテレビの取材を受けました。夕方の情報番組『Ｊステーション』で、土砂災害から３か月目の今月２０日、がけ崩れの危険のある場所での住宅建設に関して、どのような対策が取られているのか、実際の現場で取材できないかとのオファーで、当社サービスで家を建てられたお客様にご協力いただきました。

今夏の土砂災害で大きな被害のあった八木・緑井地区や可部地区などは「大規模な土石流」の発生によって、山の中腹からおびただしい岩石や巨木まで流れてきたため、”建物単体”での設計上の工夫や敷地内での補強などの対処では、いかんともしがたい大規模災害でした。

一方で最初の犠牲者が報じられた安佐南区山本の事例は、裏山の崖が崩れ、１階の奥の部屋に流れ込んだ土砂で２人が亡くなったものの、建物の配置や間取り、敷地内で崖に対する対策を講じていれば、犠牲には至らなかった可能性があります。

今回の取材は、このような『がけ条例』がある地域で、実際にどのような対策が行われているのかを取材したいということでしたが、「そんな危険な地域で家を建てた業者なのか？」とか「がけ条例があることを分かっていて、設計をした建築士なのか？」とネガティブに捉えられるリスクを嫌ってか、ほとんどの取材候補先で断られたそうです。実際に住まれている施主自身に危険を十分説明せず、対策も不十分で「寝た子を起こしたくない」という感情もあったのかも知れません。

当社は、セカンドオピニオンのような存在で、住宅取得の不安や疑問を解消するために、しっかりとした「説明責任」や「判断材料」を提供して、危険なことの説明とそれをカバーするための方法、そして費用を調べて最終的に購入者（施主）自身が安心して意思決定できるようナビゲートしています。だから今回取材させて頂いたお客様も、納得の上でこの場所に家を建築し、補強方法やそのコストについても十分理解されているので、快く取材にも応じて頂きました。

放送は午後６時１５分から７時までの間で、１０分間の特集ということでしたが、果たして何秒紹介されるのか、危険な地域に家を勧めた「悪徳業者」に間違えられないことだけを祈りたいと思います。(^_-)-☆  

接道義務と建築確認申請

住宅を建てようとしたら、建築基準法等に合致しているか役所に設計図書等の書類を提出し「建築確認」を受けなければ工事着工できません。細かい規定は色々とありますが、すぐに分かる大きな規定として『接道義務』というものがあります。

住宅を建てる場合に、その敷地が４ｍ幅以上の道路に２ｍ以上接しているということが前提条件となります。これは火災や住人の急な容態変化など、緊急車両が入って来れるようにということであり、住人が車に乗るかどうかに関わらず、新しく建てる建物には義務付けられている規定だから「接道義務」と呼ばれます。

画像は車で移動途中に見かけた建築現場。
何度かここを通り過ぎていて、たまたま狭い道路だったので「離合待ち」している時にふと建築現場に目をやると、「この建物、どう見ても古い建物が接道していると考えると、左奥の建築中の建物は接道していないことにならないか？」という疑念が浮かびました。

実際には、色々な裏技があり、グレーゾーンながら確認を通すノウハウを持っている設計事務所や住宅会社がこのような仕事を受注していて、このケースも裏技を見つけたのでしょう。耐震偽装で大きな社会問題になった『姉歯事件』もグレーゾーンの仕事をこなす設計士として重宝されていましたが、最近建築基準法も厳しくなり、容易にはグレーゾーンで許可が下りなくなっています。
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