2019年04月21日

笑顔あふれるエコタウン『Eco-Viikki』

Eco-Viikkiケバトゥリ広場
北欧の国フィンランド旅行の報告第二弾は、首都ヘルシンキ市郊外の実験都市『エコ・ヴィーッキ』の訪問です。ヘルシンキの中心部から北東に直線距離で約8Kmの未開拓地、ヘルシンキ大学の実験農場として利用されていた約24ヘクタールの土地に、エコロジカルでサスティナブルな住宅地で約800世帯、1,700人の人々が暮らすエコタウンです。

1994年からフィンランド政府環境省とヘルシンキ都市計画局が中心となってコンペ開催によって開発がスタートし、2003年に完成した国家的実験プロジェクトで、今でも環境評価のモニタリングが行われている先進的サステイナブルタウンです。

公共交通機関が発達し、1日公共交通乗り放題のワンデイチケット9€(約1,100円)を買えば、ヘルシンキ都市圏のトラム(路面電車)、地下鉄、バス、近郊フェリーが乗り放題でした。人口60万人の都市で、トラムは網の目のように11路線、地下鉄まであるのです。私もホテルでワンデイチケットを購入し、このエコヴィーッキへも地下鉄とバスを乗り継いで、ひとりでこの街を訪れてみました。ヘルシンキ中央駅から乗り換え含め1時間弱のミニ旅行です。
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Posted by cms_hiroshima at 13:00

2019年04月14日

北欧への旅行

ヘルシンキマーケット広場
新年度がスタートし、新しい元号も発表がありました。ブログの更新が止まっていましたが、新年度早々北欧の国フィンランドの首都ヘルシンキに旅行に行っていましたので、数回にわたって住宅や建築に関連する情報をご紹介したいと思います。

今回はプライベート旅行で、2人の子供が成人したということもあって、新婚旅行以来の夫婦2人の海外旅行でした。ずっと予定していたものではなく、たまたま今年のお正月に買い物をした時に、新春のお年玉懸賞に応募した妻に、フィンランド旅行の優待券(「無料招待」は外れ、一部費用負担)が当選したということです。

フィンランドの予備知識はほとんどありませんでしたが、エコロジーな住宅地開発で書籍化されていたヘルシンキ郊外の実験プロジェクト『Eco-Viikki』(エコ・ヴィーッキ)は、以前買って読んでいたので、すぐに思い出して渡航前に下調べしました。

また有名な建築家で「アルヴァー・アアルト」がいて、建築デザインも見どころがいっぱいの地域です。エコ・ヴィーッキをグーグルアースで場所調べをした時に、ヘルシンキの中心街の建物が、あまりにも規則正しく、高さも大きさも整っていたので驚いたことも思い起こされ、実際に現地に行ってみると画像の通り、大聖堂以外は本当に建物が整っていることが分かります。(画像は埠頭にある展望デッキから見た市庁舎や大統領官邸)

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Posted by cms_hiroshima at 17:00

2019年01月17日

広島市立地適正化計画(骨子案)への私案|さいごに

広島平和大通り

広島市に送った私案の最後に、まとめとして個人の思いを以下のように書きました。

さいごに

今でも圧倒的な経済大国であり、人口が増え続けている米国でさえ、貿易赤字に苦しみ『アメリカファースト』を訴える候補が大統領に就任した。また一国と同等の経済力があり、人口も増えている東京都も、都知事が代表を務めた『都民ファースト』が、圧倒的な支持を集めて、既存政党の自民党は惨敗した。

地方都市であり、人口の減少や財政の悪化、そしてインフラへの投資を続けることが厳しい状況が確実な広島市が、地元に住む地主や中間層のお金の流出を出来るだけ防ぎ、資産価値が高まる方向へ舵を切る『ひろしまファースト』が、都市計画でも経済対策でも求められているのではないだろうか?生活がしやすく移動や住居に掛かる負担が少なく、緑が多くて自然が近い街には、移住してくる人々も、優秀な人材を求めて移転する企業も増えてくる可能性が高い。人の繋がりがある、コミュニティ活動が活発な場所では、出生率も高くなっている。

その意味で、ドッグイヤーと言われるほど急速に環境が変化し、『シンギュラリティ』と呼ばれる技術的特異点が、人工知能等によって大きく社会を変える時代を迎えることを踏まえて、もっと緻密に立地適正化計画を考えるべき時代になっているだろうと感じている。

バブルの頃、トヨタ自動車の拡販戦略を真似、販売チャネルを5つ整備し、限られた資源の分散化によって苦境に陥ったマツダは、住友銀行やフォードといった外部の資金と経営ノウハウを取り入れることで、比較的短期間で甦った。しかし、企業経営であれば大胆なリストラや損切り、経営陣の刷新なども可能で、新たな成長戦略も描けるが、都市の経営は今の意思決定が20年、30年、建物や風景は50年単位で持続し、簡単には変えられない。だからこそ私たちは『身の丈の経営』を広島市の経営計画・都市計画でも立案しなければならないと思う。

またこれだけ自然災害が増えている状況で、水害や土砂災害の危険のある地域では住宅建設を抑制し、将来的に『バッファゾーン』をつくったほうがいい。砂防ダムなど、災害防止対策に掛けるコストや遠い将来を考えた時、そこに人の生活がなく緑地や農園等であれば、人的被害は最小限に抑えられる

広島市の代表的なバッファゾーンの2つ平和大通り太田川放水路は、昭和になって整備され今は広島を特徴づける景観にもなっている。公民館などの公共の建物には『地下シェルター』や災害備蓄など、地域住民が緊急避難できる頑丈な施設も必要だろう。過度にプライバシーを重視した分譲マンションは自治会への参加率が低く、災害時を考えると米国のTNDのように“地域コミュニティの醸成”が出来るような住宅供給が求められる。

次回は、広島都心活性化プランに関して、広島市と広島県に送った意見をご紹介します。  
Posted by cms_hiroshima at 17:00

2019年01月15日

広島市立地適正化計画(骨子案)への私案|5.相続対策と空き家問題

空き家と土地活用

前回投稿した『4.市内に残る、遊休地、跡地利用』に続き、今日はテーマ5として、相続対策と空き家問題を取り上げました。急激な高度成長による土地価格の急上昇と、バブル崩壊による地価の下落を経験した日本は、今や土地は「不動産」ではなく『負動産』とまで言われるようになり、相続の際はお荷物にさえなりかねない状態になってきました。


テーマ:5相続対策と空き家問題

自治体にとって大きな問題になっている『空き家率増加』。
過去は変えられないものの、未来は今の意思決定で変えられると考えると、これからでも対策を考えないとさらに大変なこととなる。空き家率が増加している背景に、人口が減少しながら過剰ともいえる新築着工が続いているということが挙げられる。

”量の充足”から”質の向上”への転換は必要でもあり、長期優良住宅低炭素住宅ゼロエネルギーハウスなどの一定水準以上の品質、資産価値が維持できるようなロケーション、街並みを創造する住宅の新設はまだ不十分で、今後もニーズは続くだろう。しかし大きな問題は、コンパクトシティや立地適正化計画に逆行するような、
郊外に未だにアパート建築が建ち続けているということ。”行政の建築許可が出ない限り着工できない”建築物によって、周辺の空き家・空室を加速化させている。

特に税制改正になって、相続税の基礎控除が4割縮小され、『相続税対策』をビジネスチャンスとして営業活動を強化した大手ハウスメーカーの営業攻勢と、多額な紹介料・手数料によってその営業活動の応援団となってしまった税理士や地元金融機関によって、需要を超えるアパート建築が増加する要因になってしまった。実際には、相続税を支払わなくていい、対策が不要な人たちまでアパート建築をすることによって、手元の資金やアパートローン支払いだけでなく、将来の土地資産まで失わせるリスクを負わせてしまっている。

新築着工の総量規制等は出来ないとしても、立地適正化計画による「網掛け・線引き」で、建物の用途や居室の最低床面積等の規制・抑制は可能だろう。逆にそれをしなければ、外来種に浸食されるがごとく、郊外の田園風景もそこで代々受け継いできた地主の生活も崩壊していき兼ねない。アパートローンの急増は、金融庁やNHKでも指摘されている公知の社会問題だ。


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Posted by cms_hiroshima at 17:00

2019年01月11日

広島市立地適正化計画(骨子案)への私案|4.市内に残る、遊休地、跡地利用

P1420507
前回投稿した『テーマ:3.郊外の誘導施設の設定に続き、今日はテーマ4として、広島市内に残る遊休地、跡地を取り上げました。画像はその中でも最も市民が関心を持ち、都心の賑わいに大きな影響を与えることが分かりながら10年近く放置されている『旧広島市民球場跡地』です。

テーマ−4:市内に残る遊休地・跡地利用

例えば三原市でシャープの工場が閉鎖され、従業員250名が福山工場に移動したケースは、広島県全体やシャープ自体には影響はなくても、従業員家族の転居や跡地利用は地元自治体にボディブローのような影響を及ぼす。東広島市のマイクロンテクノロジーの2500億円の投資も、当面撤退しないとの企業側の意思表示に地元自治体は歓迎の意を表明するが、現実的にはAIや自動化、省力化への投資であり、高度な技術者の雇用は本社採用が中心で、地元は雇用が増えるどころか非正規や契約社員、管理スタッフだけで足りるということになり兼ねない

楽々園官舎跡地広島市内でみれば、油谷重工(現コベルコ建機)の工場があった下祗園駅前や、佐伯区楽々園の官舎跡地(旧国有地)など広大な土地の売却や跡地利用が目白押しだ。ある程度通勤に便利で、住宅地に適していれば資本力のある(=高値でも入札に参加できる)大手マンションデベロッパーか大手ハウスメーカーが土地仕入れに走り、分譲マンションや「建築条件付き」の戸建て住宅が建設されている。

コンパクトシティ』や『立地適正化計画』という側面だけからみれば、郊外から近郊への居住空間の移動が実現でき、一定の人口密度が維持できるという評価も得られるかも知れない。しかし地域経済や住民の負担を考えると、そんな単純な話とはならない

それまで地域に継続的な雇用を生み、法人税や固定資産税も支払っていた工場跡地は、宅地造成によって上下水道や道路など、インフラ投資を地元自治体が負担し、土地加工をした費用に利益を上乗せされて周辺の土地価格を押し上げ、
地域の外から来た企業が多大な販売経費を上乗せした住宅を販売し、数年でそのお金(数十億円〜百億円超の住宅販売金額)を地域の外に持ち出していく

高く買えるところに土地を売るという、経済合理性だけで明確な都市ビジョン、地区詳細計画がなければ、落札した企業は周辺の環境よりも経済的利益を重視し、出来るだけ容積率いっぱいに土地を活用し、手間を掛けずに短期間に高く売却して、その後事務所の維持や人の雇用がないことが望ましいと考えるだろう。そのような企業は、ほとんどが大都市圏に本社を構える上場企業で、大都市に比べると相対的に安く感じる広島市内の土地を、地元の相場を知る地元企業では手の出ない価格で買い漁り、販売したお金もその利益で生じた法人税も、地元に落ちることはほとんどない。私が住むマンション群を分譲した大手不動産会社も支店を撤退した。

特に公有地の売却は、本来であればもっと安い価格で土地を購入し、地元の設計事務所や工務店・建設会社で安く住宅を手に入れられていたのに、わざわざ地元の人たちに多額な借金や高齢者の資産移転(住宅取得資金の生前贈与)をさせてまで、割高の住宅を買わせて、お金を地域外に流出させる手助けをしているといっても過言ではない。

区分所有のマンションは、大規模化するほど最終的には、維持・修繕や建替えは住民の5分の4の賛同を得るのが困難となり、また多大な販売経費を負担した戸建て住宅は、過大な住宅ローン返済によって、購入者の購買力を大きく低下させて、しかも実際の資産価値(=中古で売却する場合の市場価格)はローン残債を大きく下回り、資産の流動性や将来の生活の柔軟性まで奪ってしまう。また地価の高さは、福岡や岡山などの他の地方都市と比べた、都市の競争力も奪っている。

かなり厳しめの意見を提出しましたが、実際にはこのような状況を放置していることで、地方経済は停滞、衰退に向かい、そして地方の一等地、利便性の高い土地取引で大きな商いをした大都市圏の企業が、優秀な人材を地方から吸い集めて『東京一極集中』がさらに加速化しているのです。

立地適正化計画は、単に居住地域を集約し、将来の自治体財政を健全化するという「行政側の都合」だけでなく、都市経営を戦略的に活性化させるための、土地利用の最適化、地域経済の活力に結び付ける視点が大切です。  
Posted by cms_hiroshima at 17:00