広島経済大学での特別講義終えました。

一昨日は広島経済大学の特別講義の講師として、丘の上の大学まで行ってきました。年一回、５回目の講師でした。講義のテーマは『大きく変わりゆく住宅業界』で、今は学生とはいえ、社会人になって４０年間の生涯賃金や、賃貸を含めた住居費が掛かり続けることなど、しっかりと知恵をつけて将来豊かな生活をおくるためには、住宅や不動産に関する”情報リテラシーを高める”ことが大切だと伝えました。 これまで４回の講義の会場から、広い会場への変更でしたが、新型コロナ対策と思いきや、学生からのクレームで会場変更になったとのこと。最近は、大学に限らず平気でクレームをつける風潮というか社会になったように感じます。 これはＳＮＳなどの影響なのか、それともパンデミックや景気などのマイナス心理のストレスが原因なのか、日本人の寛容性や和の精神が失われつつあるように感じますね！ 画像に見える大型のショッピングモールや大規模な分譲マンションの増加も、町内会の崩壊や他人への干渉を嫌い、自分の主張を押し通す人を増やした要因になっているのではないでしょうか？従来、近隣街区で３千〜５千人程度の人口規模があれば、地元のおじちゃんおばちゃんが経営する散髪屋や食料品店、文房具屋や歯医者さん、診療所が成り立っていて、家族構成まで分かっていたものの、それが崩壊したのが平成以降の郊外へのスプロールかと大店立地法による大規模小売店舗の出店規制緩和です。 歴史を巻き戻すことは出来ませんが、やはり町内会や自治会などの地域コミュニティや、近所に怖い大人がいて、悪いことや危ないことをすれば他人の子供でも叱るという、多少ウェットな人間関係は人間形成や犯罪防止には大切だと感じますね。そんな話も住宅業界の課題として大学生に伝えました。

  

ウッドショック以上に深刻な大工の高齢化・・・

公開投稿としてのブログは久しぶりの更新となりました。
この間、大雨による自然災害や、新型コロナの第５波による外出制限、飲食店の営業自粛など、明るい話題を探すほうが難しい状況が続きました。国民の多数が開催に反対するはめになった東京オリンピックは、無観客ながら無事開催され、先ごろパラリンピックも史上二番目のメダル獲得で閉幕しました。目に見えないウイルスのお陰で、国民を二分するような議論になりましたが、私はこのスポーツの祭典を開催してよかったと思います。

さて、住宅業界に話を転じると、このパンデミックによって輸入木材に頼る日本の木造住宅が、輸出国の木材を出荷する港の荷役労働者が、ロックダウンなど新型コロナの影響で不足し、大量のコンテナが滞留、貨物船に積まれた輸入コンテナも海上で待機するなど、世界的に空きコンテナの不足などの連鎖的な船便停滞を招いたようです。その上に米国経済の復活で、建売中心のアメリカ経済で住宅需要が再燃、中国の建築ラッシュなどもあって、日本に構造材が入ってこないという『ウッドショック』と呼ばれる現象で、国内の建築価格の急上昇、材料が調達できないと言った混乱が起きています。

昨日（９月１０日）に棟上げをした画像の現場も、ウッドショックの影響を受けましたが、当初「杉材」だった柱が調達できず、同じ価格で余っていた「ヒノキ材」を使うことが出来、施主にとっては棚ぼた的な状況となりました。赤みの入った杉材に比べ、柱が白いのが写真でも伝わると思います。

今後、まだまだ国内ではウッドショックの影響が拡がり、収束は見えませんが、それでも去年のマスク騒動や東日本大震災時のユニットバス等の部材調達の滞留と同様、ときが解決してくれる一時的な危機でしかありません。棟上げで気づいたのは、当日応援含めて８人程度集まる大工の中で、還暦を超えてしまった今年６１歳の私よりも年上の大工が過半数だったこと。

この状況は数年で改善することはあり得ず、益々悪化していくばかりです。たとえプレカットなどの機械化・システム化や大工道具の進化などがあっても、建築現場の人不足、高齢化は深刻です。これこそ未来のリスクとして、業界を挙げて取り組まなければならない共通のテーマです。  

賃貸マンション建設ラッシュの行く先

今年も残すところ１か月余りとなり、ＴＶでは『今年の流行語大賞』の候補が発表されるような時期です。今年を振り返ってみると、７月の西日本豪雨は忘れることができないものの、住宅関係でいえば『かぼちゃの馬車』をはじめとして、賃貸住宅投資熱が社会的問題にまで広がった年として、記憶に刻まれます。

画像は、広島市の郊外で目にした完成間近の賃貸マンション。新しい開発地ですが、敷地のすべてが道路に囲まれ、しかも事実上一方通行での車の進入です。建築中の仮囲いを見たときには、私はこの開発団地の給水施設など、機械装置を格納する公的な構造物だと思っていました。

しかし、ご覧の通り５階建ての賃貸マンションが完成し、入居者を募集しています。今の建築費が高騰している時に、鉄筋コンクリートの賃貸マンションを建てると、家賃に跳ね返りますが、この立地条件でそれほどの家賃負担をする人が、実際にこの物件を見学し、車で建物を後にしようとした時に、毎日の車での外出がスムーズにいかないことに気づき、入居を決断できないのではないかと感じました。

これだけの建物を建てれば、数億円の投資で、この状況から先祖代々から受け継いでいる実質無料の土地とも思えません。貸し部屋の入居率が悪ければ、当然収入よりも銀行返済のほうが上回りそうな物件です。それでも「相続”税”対策」として、金融機関や税理士さんなどに勧められて、現金を不動産に変えることでの資産圧縮効果が優先されたのでしょうか・・・？

数年前の税制改正によって、相続税が発生する資産家のすそ野が増え、多大な相続税負担の計算に怯えて、アパマン投資をする人たちが後を絶ちませんが、基本的に賃貸経営をする前に優先すべき「相続対策」がいくつもあります。「税対策」以前に、それまで築いてきた資産をどのように家族に残していくのか、多少税金を払っても、その資産形成に繋がった地域社会にも少し還元する気持ちで、争いも将来の過大な負担も生じない、スムーズな相続、安心できる不動産投資をしていただきたいですね！

当社は、『貸家経営診断士』の資格と併せて、外部に相続に明るい優秀な専門家がいるので、お気軽に相談してください。相談先の判断基準として「この人が仮に嘘や不正直だったら、どれだけの契約が出来るのか？」をイメージしてみることです。特に短期間・接触回数が少なくて、金額が大きければ、大きな損失を被る可能性も潜んでいます。スルガ銀行のような世間で優良だと評価されている金融機関でさえ、大きな社会問題になったのが不動産投資、賃貸経営です。
  

ツリーハウスが増えています！

今年のお盆休みは、妻の両親の初盆・４９日の法要などがあり、実家の周防大島でゆっくりと過ごしました。この間、島内では帰省中の２歳の子供が行方不明となり、全国のニュースでも放送されていました。

誕生日を迎えたばかりの２歳の男の子は、大分から来たスーパーボランティアのおじいちゃんに救出され、これまたこのおじいちゃん（尾畠春夫さん）の２０年間のボランティア活動がユニークかつ凄い人生だったため、人物にもスポットが当てられて、周防大島が有名になりました。

周防大島は平成の大合併により４町（大島町，久賀町，橘町，東和町）が合併して発足しており、今回の行方不明と救出劇は、旧大島町の家房という町でした。７月の豪雨災害で一部道路が寸断されており、妻の実家は家房から遠いので足は延ばさず、近くながらほとんど訪れることのない周防灘（四国）側の集落に足を延ばしてみました。

そこには本土（広島湾）側しか見て暮らしたことがない私にとって、別の島に来たのかというような風景がありました。数多くのログハウスやコテージがあり、画像のようにツリーハウスも建っていました。

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某ハウスメーカーの戸建単価が凄い！

日銀の黒田総裁が５年任期の最終年、異次元の金融緩和によって物価を上昇させて「デフレを２年で脱却させる！」と宣言してから、残すところ任期は半年となりました。しかし結局ご自身の任期では２％の物価上昇は達成できず、さらに一年先送りすると発表されました。

画像は、若干時期がずれますが、まさに”デフレの真っただ中”の２０１０年から２０１４年の、某大手ハウスメーカーの戸建住宅の１棟あたりの売上単価です。１万棟を超える住宅供給をしていて、平均客単価が毎年これほど伸びていると、どれだけ売上も伸ばしたのだろうかと思うと驚きますね！

【戸建住宅１棟あたり売上単価】
　・2010年　3,172万円
　・2011年　3,311万円（前年比134万円／4.2％上昇）
　・2012年　3,344万円（前年比 33万円／1.0％上昇）
　・2013年　3,450万円（前年比106万円／3.2％上昇）
　・2014年　3,565万円（前年比115万円／3.3％上昇）

ちなみに１年間で平均１００万円の単価増加で１万棟だったら、増加分だけで１００億円の売上げ増です。株主向けの資料で書かれているので、たまたま予算のあったお客さんが、オプションを１００万円分余計に発注してもらったというものではなく、この会社で建てた人”全員”の平均で、前年度よりも”物価上昇していた”ということです。東日本大震災の翌年を除いて、政府や日銀の物価上昇目標よりもはるかに単価が上がっています。

しかも戸建住宅だけでなく、賃貸住宅も、３・４階建て住宅も、それぞれ５年間一貫して右肩上がりです。
では、同じ資料で2013年度〜2015年度の３年間の戸建住宅事業の売上高(計画含む)も書かれていましたので、そちらも紹介しますね！
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